物业管理行业收并购事件之雅生活收购紫竹物业：行业并购潮开始 强者俞强
事件：2018 年4 月9 日，雅生活发布公告，公司出资2.05 亿元收购紫竹物业51%股权，港股公司收购原三板挂牌公司紫竹物业（退市）。
在管面积扩大，外延增长持续：雅生活成立于1997 年6 月，于2018年2 月在港交所上市，紫竹物业于2016 年12 月挂牌新三板，2017年11 月摘牌。根据此次收购情况，雅生活大概以12 倍PE，收购了紫竹物业51%的股权。此次收购，会为雅生活带来在管面积的直接增加，根据紫竹物业2016 年年报，截止2016 年末，紫竹物业在管物业项目已有120 个，在管面积超过1400 万平米。近年来，外延式并购已成为地产物业公司增加在管面积，拓展多元化业务的首选。2017 年6 月，雅生活还对价10 亿收购了绿地物业，并引入绿地控股作为战略股东，未来绿地控股每年将注入不少于1000 万平方米管理面积。雅生活总裁刘明表示计划到2020 年，力争实现100 亿元年收入，其中包括兼并方式收购合适的目标企业实现的40 亿元收入。因此，预计未来雅生活还将继续展开外延式拓展。（公司公告）
物业服务领域互补，客户集中区域相辅：雅生活主要为中高档小区及旅游地产提供物业服务，而紫竹物业则更多专注于商业物业，包括银行、写字楼和纪念馆等。此外，紫竹物业的客户主要集中在江苏省，包括中国移动南京、徐州等江苏省内分公司、中国银行江苏省分行、南京地铁、南京大屠杀纪念馆等。而根据2017 年年报，雅生活计划以长三角、珠三角及京津冀地区作为战略要地，重点展开物业企业兼并收购业务，紫竹物业在江苏省的业务布局正好契合雅生活对长三角地区业务拓展的需求。因此，通过此次并购，雅生活与紫竹物业可以拓展物业服务领域，扩大客户分布范围。
助力服务平台搭建，物业增值服务提升：2016 年，紫竹物业收购了上海团团信息技术有限公司，打造了“H+O”物业服务平台，“I 家园”软件，该软件可提供生活缴费、代叫出租、在线报修、手机蓝牙开门等物业增值服务。而物业增值服务已经成为物业公司竞争的另一高地，雅生活也着力搭建社区O2O 平台，推出了雅管家、雅商家、雅助手等移动应用程序，2017 年，在原有生态系统上又进一步推出雅管家联盟，吸引超过28.7 万名注册用于及11.1 多万民活跃用户。通过收购，雅生活能进一步增强其物业增值服务。（公司公告）
背靠地产公司，资源丰富，全力提升收购业务占比：雅生活母公司雅居乐集团在1992 年开始涉足房地产，截止2017 年年末，雅居乐集团在全国53 个城市及地区拥有预计总建筑面积为3410 万平方米的土地储备。而雅居乐所开发面积，由雅生活全部接手。根据2017 年年报，雅生活在全国69 个城市与地区，服务超100 万业主及住户，管理建筑面积为7834 万平方米，同比增长56.5%，其中53.86%来自于雅居乐集团，42.72%来自于自主增长，收购项目较少。按照雅生活的发展计划，将于2020 年实现百亿收入，其中40%来自自营物业，20%来自外拓业务（第三方项目），40%来自收购项目。此次收购，紫竹物业承诺将于2018 年、2019 年、2020 年，相对于2017 年净利润分别完成11%、24%、39%的增长，将会提升雅生活的利润。（公司公告）
物业市场高速增长，行业跑马圈地模式启动：从2007 年到2016 年，物业行业营业收入增长6.6 倍，2016 年6.28 亿元，年均CAGR 达25%。增长原因包括物业服务领域的多元化、经营业务领域的多元化以及较高的物业费缴费率等。此外，物业行业并购潮也逐步开启。
2015-2016 年，TOP100 物业公司总计收购300+企业，累计收购物业管理面积超过6.2 亿平方米，占据TOP100 企业两年管理面积总增量的28%。我们在2017 年11 月9 日发布的物业管理行业深度报告《历经30 年风雨前行，物业服务行业迈入“新时代”》中，详细分析了物业市场高速增长及并购潮的原因。除了雅生活，彩生活从2014 年也开始进行兼并收购，并将计划2020 年实现管理面积25 亿平方米，其中近半数面积将依靠收购获取。各公司的并购目标与业绩目标，再次证实了物业市场的高速增长，以及跑马圈地模式的启动。（中国指数学院）
新三板物业公司发展空间开启，竞争凸显潜力龙头：物业行业作为房地产产业链的尾端，通过物管服务的提高来盘活存量，已被市场认可。
同时，越来越多的公司挂牌新三板，以及南都物业的过会成功，再次证明市场对物业行业的投资需求。所以在大环境下，物业管理行业相对滞后性为企业的发展提供了巨大的空间。我们认为，在地产行业发展的带动下，未来几年将是物管行业迅速成长的时代。并购潮将推动市场出现群雄割据的局面，使具有潜力的龙头公司脱颖而出。由于新三板企业公司规模层次不齐，所以盈利能力是辨别成长性的关键因素之一。一方面，可重点关注规模与绝对营收较高的龙头股；另一方面，可关注相对增速较高的绩优股。建议关注背靠房地产公司的嘉宝股份和美的物业，以及业绩增幅较高的开元物业与第一物业。
风险提示：物业行业增速不及预期。
