世联行(002285)年报点评:业务结构优化 业绩持续高增 受益租赁发展

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2018-04-03

主要观点

    1、 营收同增 31%, 超行权目标, 业绩同增 34%,源于营业税下降17 年实现营业收入 82.1 亿元,同比+31.0%,超 17 年股权激励行权营收目标 2.6%;实现归母净利润 10.0 亿元,同比+34.4%,业绩增速处于业绩预告中游,复合预期; 每股收益 0.49 元, 同比+32.4%;毛利率和净利率分别为 26.5%和 12.2%,分别-1.3pct 和+0.3pct;三项费用率 6.8%,同比-1.3pct。公司营收和净利润同比大增,并且净利润增速快于营收增速主要是因为: 1)互联网+业务持续高增,营收同比+62%,且毛利率同比+3.3pct;2) 下半年金融业务恢复增长, 同比+195%,全年毛利率同比+8.3pct; 3)营改增致公司营业税及附加下降 5,361 万元,占比业绩增长额 21%; 4)投资性收益同比+66%,净增 3,050 万元,占比业绩增长额 12%,主要源于同创世联地产平衡二号基金投资收益; 5)财务费用率下降 1.8pct。

    2、 互联网+&金融业务势头强劲,传统代销表现稳健但占比进一步收缩分业务来看, 17 年传统代销和经纪业务共实现营收 38.2 亿,同比+7.9%,占比总营收 47%, 同比-9.4pct,传统业务持续收缩。 17 年末公司未结算代理销售额 2,987 亿,同比+6.3%,对应代理销售收入 22.7 亿,相当于17 年结算收入 37.8 亿元的 60%;互联网+业务实现营收 23.5 亿,同比+61.8%,占比总营收 29%,提升 5.9pct,营收占比连续三年提升。从 14年下半年开始运营,互联网+业务已完成 186 城布局( 17 年新增 81 城) ,其中 25 城进入市场份额 Top3,互联网+业务为公司业务重要增长极;金融服务营收 7.3 亿,同比+62.3%,考虑到 17 年年末贷款余额攀升至 49.5亿,同比+317.7%,金融业务未来业绩增长空间巨大。

    3、 长租公寓龙头,受益于顶层政策红利,有望实现超预期增长公司前瞻性布局长租公寓, 至 17 年年末已全国布局 29 城, 签约已突破10 万间,同比增长超 400%,并顺利达到公司 17 年计划拓展目标。目前公司运营房间约 3.5 万间,平均出租率 81%,实现营收 2.1 亿,同比+387.6%。 17 年 7 月,九部委联合发文提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,并首先在深圳、广州等 12 个重点城市试点,其中公司已进驻10 个,并且在广州、武汉、杭州等城市市占率达到第一,公司长租公寓业务将直接受益于顶层制度红利,有望实现超预期增长。

    4、 股权激励高行权条件彰显公司发展信心, 17 年超额完成目标为激发员工活力,构建发展利益共同体,公司 17 年 8 月出台股权激励方案, 向激励对象授予 5,989 万份股票期权,行权条件为 17-19 年营收不低于 80 亿、 110 亿和 143 亿, 其中 17 年超额完成目标 2.6%,假设 18、 19年营收顺利完成目标, 对应同比涨幅分别为 34.0%和 30.0%,未来营收高增长目标,充分彰显公司在长租、互联网+业务、金融服务等领域的发展信心。

    5、投资建议:业务结构优化,业绩持续高增,受益租赁发展,维持推荐公司传统业务稳健,互联网+、小贷业务、长租公寓、小样社区、社区管家等新业务发展迅猛,其营收占比已从三年前的 27%迅速提升至超过50%,业务结构持续优化。我们维持 2018-20 年每股收益预期分别为 0.62、0.77 和 0.92 元,对应 PE 分别为 15.5、 12.4、 9.8 倍,维持目标价 14.00元,维持“推荐” 评级。

    6、风险提示: 房地产市场下行风险,长租公寓发展不及预期风险。