金融街(000402)年报点评:优质物业价值依然 经营较为进取

类别:公司 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国 日期:2018-03-29

投资要点

    业绩符合预期。2017 年,公司实现营业收入255.19 亿元,同比增长28.54%;归母净利30.06 亿元,同比增长7.20%;扣非归母净利17.56 亿元,同比增长35.89%;EPS1.01 元。业绩基本符合预期。

    销售影响可控,经营积极进取。2017 年,公司实现销售金额235.7 亿元,同比下降14.7%;销售面积105.3 万平米,同比下降25.6%。公司销售下滑主要原因是其重点布局的北京、上海等重点城市市场受调控影响较大。为了应对市场变化对公司经营造成的冲击,公司进一步完善区域布局,新进入武汉、成都、苏州、佛山、廊坊等地,并与石家庄新华区、武汉市青山区、遵化市等地政府签订合作框架协议。公司拿地比较积极,年内新增18 个项目,权益投资额超过247 亿元,其中不乏位于通州核心区的武夷花园等优质项目。公司在2018 年将加大投资力度,权益投资额计划达到280亿元。总体来看,我们认为公司未来可销售资源有望保持稳健增长。

    增持优质物业,提高资产管理能力。2017 年,公司分别实现物业出租和物业经营收入15.60 和6.44 亿元,同比增长24.80%和0.23%。公司在北京等核心城市持有出租物业101.75 万平米,经营物业19.50 万平米。期内自持业务息税前利润11.7 亿元,同比增长20%,息税前利润率创下新高。公司持续优化自持物业结构,未来租金和经营收入有望实现稳健增长。此外,公司凭借优质的资产组合和长期的物业资产管理经验,于报告期内成功发行金融街中心CMBS,规模66.5 亿元,优先级收益率达到5.12%。随着中国式REITs 渐行渐近,我们认为公司有望持续在商办物业市场发展的进程中受益。

    融资渠道通畅,股息率具备吸引力。由于公司在报告期内经营较为进取,年末净负债率提升31.6 个百分点至151.5%,依然位于合理区间。公司融资渠道通畅,于报告期内发行30 亿元中票和66.5 亿元金融街中心CMBS。此外,公司分红慷慨,2017 年每股股利0.30 元,股息率具备一定的吸引力。

    风险提示。公司布局重点城市商品房销售下滑的风险。公司所在区域面临限价导致公司可能存在盈利风险。

    盈利预测及估值。公司房地产销售受所布局城市市场环境影响有所放缓,预收账款同比下降。我们小幅下调2018/19/20 年EPS 预测至1.12/1.24/1.41 元(原18/19 年预测为1.27/1.30 元)。维持NAV23.96 元/股,我们给予公司2018 年12 倍PE,给予公司13.44 元/股的目标价,维持“买入”的投资评级。