金融街(000402)年报点评:积极布局核心城市 自持物业价值持续释放

类别:公司 机构:东方证券股份有限公司 研究员:竺劲 日期:2018-03-28

  核心观点

      营收维持高增长,归母净利润增速放缓至7%。2017 年公司实现营业收入亿元,同比增长29%,实现归属于母公司净利润30 亿元,同比增长7%。

      公司营业收入及业绩增速整体符合市场预期,归母净利润增速低于营收增速主要是由于公司2017 年少数股东损益明显上升造成的。公司2017 年结算毛利率为29.4%,与2016 年基本持平,净利率上升至16.1%,均高于行业平均水平。

      销售同比略有下滑,城市布局稳中有进。受行业调控政策尤其是热点城市的限价政策的影响,公司2017 年房地产销售金额为235.7 亿元,同比下滑15%。

      为扭转调控政策的不利影响,公司在2017 年积极调整城市布局,新进入了武汉、成都、苏州、佛山、廊坊等5 个城市。公司2017 年共获取优质项目个,新增权益投资额超过247 亿元。2018 年公司将维持积极的拿地策略,计划实现项目土地投资权益金额约280 亿元。

      自持核心区域物业面积持续增长,提供稳定租金回报。2017 年公司物业租赁业务的营业收入达15.6 亿元,同比增长25%。公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有的出租物业规划建筑面积已达101.7 万平方米,同比增长31%,其中写字楼及配套业态面积约79.4 万平方米,商业业态面积约22.3 万平方米。优质出租物业面积不断增长,且自持结构持续优化,后续价值重估可期。

      财务预测与投资建议

      维持增持评级,上调目标价至13.09 元(原目标价为12.98 元)。我们预测年公司EPS 为1.19/1.41/1.70 元(原预测为2018-2019 年元)。我们采用历史PE 估值法进行估值,公司自2010 年至今的历史平均PE 为11X,给予公司2018 年11X 的PE 估值,对应目标价元。

      风险提示

      一二线城市房地产政策调控力度及持续时间超预期。物业出租率不及预期。

      城市及土地储备的拓展不及预期。公允价值变动损益不及预测值。