北辰实业(601588)业绩预增点评：业绩大超预期 京国改优质标的 维持强烈推荐

事项：

    1 月30 日，北辰实业发布业绩预增公告，公司2017 年度归母净利预计为9.75-10.65 亿元，同比增长75%-90%；扣非归母净利预计为12.31-13.21亿元，同比增长110%-125%。克尔瑞数据显示，2017 年公司累计实现签约金额226.4 亿元，同比增长0.2%；累计实现签约面积128.1 万平方米，同比降低17.4%；2017 年公司新增建面146.4 万平方米，同比下降44.8%；总地价150.6 亿元，同比下降3.0%。

    主要观点

    1、17 年业绩同比大增75-90%，高预收款+新收入准则确保18 年业绩

    公司2017 年度归母净利预计为9.75-10.65 亿元，同比增长75%-90%；扣非归母净利预计为12.31-13.21 亿元，同比增长110%-125%。公司业绩超预期上涨主要源于房地产结算面积大幅提升以及结算毛利率的大幅提升。截止17Q3 末公司净利率为8.3%，同比增长2.4pct；三项费用率合计11.9%，同比-6.7pct；净利率的回升源于三项费用率的大幅下降，公司自2015 年开始三项费用率持续改善。鉴于会计收入14 号准则修订要求2018年AH 公司开始执行将推动预收账款的加快结算以及目前公司较高的预收账款，预计公司2018 年营业收入以及净利润仍将保持较高的增速。

    2、17 年销售226 亿、同比持平，拿地平稳推进、一二线新增占比84%

    克尔瑞数据显示，2017 年公司累计实现签约金额226.4 亿元，同比增长0.2%；累计实现签约面积128.1 万平方米，同比降低17.4%；销售表现一般主要源于长沙限签严格，而公司公告销售口径为网签口径数据，因此实际合同销售数据可能略好。截止三季度末给公司预收账款225.8 亿元，同比增长31%，且覆盖16 年地产开发业务结算收入的3.2 倍，且毛利率有回升趋势，综合来看将对公司18-19 年业绩形成有力保障。2017 年公司新增建面146.4 万平方米，同比下降44.8%，但北京、成都、武汉等一二线城市新增面积占比84%；总地价150.6 亿元，同比下降3.0%；拿地销售金额比在0.67，保持加仓拿地态势。

    3、京内优质持有物业价值严重低估，融资渠道拓展加速扩张意图

    公司持有124 万方投资性物业（北京116 万方+长沙8 万方），经营业务主要为会展、商业等，租金收入稳定增长且现金流稳定（约26 亿元）。

    上述项目基本位于京内北五环亚奥核心区，目前账面单价5,814 元/平VS周边商业均价超5 万元/平，重估空间巨大；并且三季度中前海人寿增持0.95%，足见对其优质资产的认可。公司9 月成功发行13.2 亿5 年期中票（额度20 亿），票面利率5.14%，融资渠道的拓展有助于公司降低成本、获取资源。此外，未来集团和上市公司之间的业务和资源整合或也值得期待，且随着京内国企改革的不断推进，公司上市平台价值或将进一步凸显。

    4、投资建议：业绩大超预期、京国改优质标的，维持强烈推荐评级

    北辰实业作为北京市国资委直属企业，有前端销售全国扩张和后端持有型物业加持，形成了以地产开发+投资物业+会展经营的三大业务。14 年公司重启全国扩张，销售快增推动预收款大增，且在新会计收入确认准则之下加速业绩释放，17 年业绩同比增长75-90%、扣非归母净利同比增长110-125%，今明年有望迎来业绩持续高增。此外，公司未来与集团之间的业务重组也值得期待，是京内国企改革优质标的。鉴于结算加速以及毛利率提升超预期，我们将公司2017-19 年每股收益预测上调至0.33、0.43和0.55 元，对应18PE 分别为12.2 倍，目标价为7.40 元，维持“强烈推荐”评级。

    5、风险提示：房地产市场下行风险。