世茂股份(600823)点评：销售大超预期 管理层积极扩张

投资要点：

    公司公告全年销售业绩，2017 年1-12 月，公司实现合同签约额216 亿元，同比增长45%；实现合同签约面积110 万平方米，同比增长28%；签约单价为1.95 万元/平方米，同比增长13%。截至12 月末，公司已超额实现全年销售目标，目标完成率为127%，超出市场预期。公司销售大增主要系厦门及南京项目销售较好。考虑到公司新增项目多为权益项目，未来少数股东损益占比可能会持续维持在一个较高的水平。（因同一控制下企业合并前海、厦门集美和南京雨花等项目，公司的经营数据同期数有所追溯调整。）

    扩张意愿强烈，深圳239 亿元拿下稀缺地块。12 月6 日，世茂股份发布公告称，公司下属福建世茂新里程投资发展有限公司（权益比例51%）参加了深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局国有建设用地使用权公开出让活动，并以人民币239.43 亿元，竞得深港综合体地标项目。该项目地处龙岗区龙城街道深圳龙岗大运新城核心商务区，土地面积32.19 万平方米，总建筑面积136.45 万平方米，土地使用年限40 年。

    项目测算增厚公司RNAV1.5 元/股，提升公司在大湾区战略布局。通过深港综合体地标项目的落地，龙岗将发挥深圳与香港的资源互补优势，全力打造深圳东部中心。此外，该项目的获取将有助于提升世茂股份在深圳及大湾区的战略布局，同时也将增加可售资源及自持物业的整体收益。在土地资源稀缺的深圳，能够拿到如此大面积的地标性项目体现了地方政府对公司实力的认可，此番大手笔拿地也折射出公司管理经营思路的转变。该地标项目我们预计将增厚公司RNAV1.5 元/股。

    财务状况稳健，融资成本保持低位。公司2017Q3 资产负债率62.6%，剔除预收账款后为60.3%，在业内处于较低水平。公司现金流稳健，在手货币资金150.5 亿，远高于短期借款和一年内到期的非流动负债（总计43.3 亿）。公司于7 月12 日发行了2017 年公司债券第一期，发行规模分别为人民币 25 亿元，票面利率为4.95%；于9 月18 日和10 月13日发行了第二期和第三期公司债，发行规模10 亿元和5 亿元，利率5.15%和5.19%。

    估值处于低位，项目区位优越，预计将受益于一二线销售回暖。公司目前32 个项目中仅有5 个处于位于三线城市，项目区位优越，预计将受益于2018 年一二线城市的销售回暖，当前价格较RNAV 折价30%，安全边际较高。

    盈利预测与投资评级：维持盈利预测，维持增持评级。公司是国内商业地产龙头，项目区位优越，绝大部分位于一二线城市，预计将受益于一二线销售回暖。大手笔拿下深圳地标项目，体现公司经营风格转变，并显著增厚公司RNAV。看好公司未来发展。维持盈利预测，维持增持评级。预计2017-2019 年归属于母公司的净利润23.0 亿元、25.3 亿元、28.8 亿元，对应EPS：0.61 元、0.68 元、0.77 元。当前价格对应的PE 为10.9X、9.8X、8.6X。