滨江集团(002244)投资价值分析报告:杭州本地龙头 探索长租业务

类别:公司 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国 日期:2017-12-18

投资要点

    公司是从杭州起步,高品质,中等规模的房地产开发企业。目前公司业务还分布在深圳、上海和长三角其他一些城市,销售规模近年来稳居全国前50 强。

    杭州基本面强劲,重视租赁房建设。杭州市场在2017 年价量表现强劲,长期来看发展前景良好。在短期,受房价上涨过快,新房价格限制等因素影响,2018 年继续维持价量齐增的可能性不大。同时,杭州透过《加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》等文件,响应国家号召,积极推进租赁住房建设。

    公司深耕杭州多年,具备品质口碑,产品溢价能力推动轻资产扩张。公司注重产品品质,其产品有较高的溢价能力。这种溢价能力又反过来推动公司扩张,使公司得以持续输出管理和开发能力。在2016 年,公司就累计获得了超过12 亿元的项目管理服务费。这种轻资产扩张的能力,一定程度降低了公司经营风险。

    杠杆率较低,资金成本较低,未来具备加杠杆发展空间。公司到2017 年三季度末还处于净现金状态,融资成本相对于其他类似规模的地产民企来说明显较低。我们认为,未来公司若适度加杠杆,有可能补充一些货量,从而加快发展的速度。公司过去几年由于经营保守,权益销售额增长较慢,2018 年起有望有所改善。

    公司探索长租公寓的业务机会。公司披露,力争成为杭州集中式长租公寓的龙头企业。在长租公寓领域,公司具备本地资源获取优势,品质优势和供应链优势,但也有起步太晚,缺乏专业团队的缺点。我们密切观察公司能否将战略想法转为实际行动。目前阶段,我们不考虑长租公寓对公司业绩的可能贡献,但建议投资者留意公司此一领域业务的可能进展。

    风险提示:1、项目品质溢价明显,但在目前热点城市的限售环境之下,公司可能存在品质溢价无法兑现的风险,从而影响公司的利润率水平。2、公司销售额有望迅速增长,但一些新拓展项目的权益比可能较低。3、公司作为小企业在和龙头公司竞争中可能落败的风险。

    估值、盈利预测和投资评级。房地产开发业务方面,公司已经度过了销售和结算的相对低谷,业绩有望实现稳健增长。我们给予公司2017/2018/2019年盈利预测为0.55/0.71/0.85 元/股,NAV8.77 元/股。考虑到公司轻资产输出管理能力,杠杆率较低,安全程度较高,且公司目前位于销售和结算的低谷,2018 年起销售和结算可能都有明显增长。我们给予高于行业平均水平,2017 年16 倍的PE,给予公司8.88 元/股的目标价。公司当前价7.43元/股,我们给予公司“买入”的投资评级。