南山控股(002314)三季报点评：底部态势显现、资源整合可期

投资要点

    事件：公司发布三季报，2017 年前三季度实现营业收入27.1 亿（-33.1%），归属于上市公司股东净利润1.0 亿（-79.4%）。

    三季度结转量大幅下滑导致业绩低于预期。公司第三季度营业收入4.7 亿元，同比下滑了24.2%，主要是因为地产公司结算面积较上年同期大幅减少所致。而同期财务费用较上年同期增长217.1%，当期费用大幅增加使得第三季度净利润为负，对前三季度业绩形成一定拖累。预计四季度深圳的山语海和苏州的部分项目结转，全年业绩预计相比去年实现小幅增长。

    三季度销售维持向好态势。2017 年三季度末，公司预收款项58.1 亿，同比增长124.4%；销售商品提供劳务收到的现金为42.0 亿，相比2017 年中增加了18.9 亿；说明苏州等地政策调控对公司整体的销售备案的时滞影响有限，再考虑到上半年已经完成全年计划销售额的60%，我们预计公司完成销售额目标的可能性较大。

    拿地门槛提升倒逼资源整合。由于房地产调控政策的持续，土地竞拍难度日趋加大，公司在今年前三季度仅通过公开市场获取了合肥新站区一副地块，占地面积约57.43 亩，拿地金额5.78 亿。但公司的土地储备相比销售去化情况来说明显不足，股东资源输血成为唯一可行的路径。2017 年10 月9 日，公司发布公告，完成了收购大股东旗下武汉盘龙南山公司100%的股权。我们判断，这是公司整合集团资源的开端，后续资源整合或资产注入事项确定性较强。

    积极推进地产转型，土地资源和物流资产是重要看点。公司在积极进行多元化战略布局，地产开发从住宅拓展到文旅地产、产业地产、商业地产等领域。公司股东南山集团在深圳赤湾拥有3.2 平方公里的土地储备，大股东旗下宝湾物流的物流仓储设施居于国内前列，这可能是公司未来潜在的利润增长点。

    盈利预测与投资建议。预计2017-2019 年EPS 分别为0.34 元、0.42 元、0.54元，归母净利润未来三年将保持24%的复合增长率，公司地产NAV 为120 亿，当前市值有显著的安全边际，考虑到公司基本面从四季度逐步改善，我们给予公司2017 年22 倍估值，对应目标价7.48 元，首次覆盖给予“买入”评级。

    风险提示：股东资源整合低于预期。