北京城建(600266)季报点评:销售增长、业绩暂降 棚改业绩释放在即

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2017-11-01

事项:

    10 月28 日,北京城建发布2017 年三季报,公告实现营业收入70.8 亿元,同比增长6.9%;实现归属上市公司股东净利润4.8 亿元,同比减少29.6%;每股收益0.31 元,同比减少29.6%。此外,公司公告17 年前三季度销售额133.6 亿元,同比增长23.9%,销售面积66.8 万方,同比下降44.8%,同期拿地153.8 万方,同比下降1.4%。

    主要观点

    1、前三季度业绩同比-30%,源于低毛利项目结算及投资收益下降

    公司17 年前三季度实现营业收入70.8 亿元,同比+6.9%;归母净利4.8亿元,同比-29.6%;基本每股收益0.31 元;毛利率和净利率分别为28.4%和6.8%,同比分别-0.6pct 和-3.5pct。公司三项费用率费合计10.5%,同比+1.9pct,其中财务费用率同比+1.2pct,主要源于银行长期贷款同增180.8%所致。公司增收不增利主要源于费用率提升、低毛利项目占比较高以及投资性收益同比-54.3%(主要源于国信证券分红减少1.4 亿),公司业绩短期虽有下降,但伴随棚改项目逐渐进入结算,后续业绩稳增有保障。

    2、前三季度销售额同比+24%,预收款及棚改结算保障18 年业绩

    公司17 年前三季度销售额133.6 亿,同比+23.9%,完成全年150 亿元销售计划的89%;销售面积66.8 万方,同比下降44.8%;同期销售商品、提供劳务收到的现金100.0 亿元,同比-15.6%,在限签和按揭收紧的背景下,公司销售回款率也同样有所下降。截至三季度末,预收账款164.5 亿元,同比+20.4%,覆盖16 年结算收入1.47 倍,同时考虑到公司大量的棚改投资和一级开发投资将开始进入结算,18 年业绩高增长有所保障。

    3、棚改方式拿地成为最大亮点,棚改项目可贡献业绩65-82 亿元

    开发方面,前三季度新开工75.3 万方,同比-25.3%,竣工82.4 万方,同比-7.0%。拿地方面,前三季度通过联合竞买、合作开发、股权收购、招拍挂、棚改、政府实施授权等多种模式,共获7 块土地(二级项目5 个,一级和棚改项目各1 个),新增建面154 万方,同比下降1.4%。棚改方面,16 年开始棚改模式获取土地速度加快,京内先后获得了望坛村(持股98%)、张仪村(持股91%)、怀柔新城(持股92%)、顺义临河村、延庆康庄镇棚改项目,建面分别为136、16、30、75、50 万方,总投资额742 亿,权益投资额728 亿;按目前北京棚改最高可获15%回报率(范围12-15%),上述项目合计可贡献权益净利润65-82 元。此外,公司与河北豪中共设项目公司(持股65%)拟在保定拓展棚改项目,棚改模式持续拓围。

    4、负债率有所提升,灵活融资强化资金实力,商业地产业务稳步推进

    报告期末公司资产负债率78.9%,同比+6.9pct;净负债率131.9%,同比+68.6pct,主要原因在于应付利息和长期借款增加。公司综合利用各种融资方式,张仪村项目棚改基金进入设立阶段,40 亿元的永续中期票据启动注册发行。此外,公司商业地产稳步推进,现有租金收入逐年增加,且三亚酒店等项目也将逐步投入运营,前三季度公司商业地产持有面积23.89万方,商业地产经营额1.42 亿,同比+25.7%。

    5、投资建议:销售增长、业绩暂降,棚改业绩释放在即,维持推荐评级

    北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力,尤其棚改模式拿地是最大亮点,目前京内棚改项目权益计划投资额合计达728 亿元,后续可贡业绩达65-82 元,贡献规模可观,并预计将在17-18 年逐步开始贡献业绩。我们维持2017-18 年每股收益预测1.08 元和1.30 元,目标价为18.00 元,维持推荐评级。

    6、风险提示:房地产市场下行风险。