外高桥(600648)半年报点评：森兰名轩二期预售未结 拖累业绩释放

　　投资要点：

    　　公司公布2017 年半年报。报告期内，公司实现营业收入32.4 亿元，同比减18.2%；归属于上市公司股东的净利润2.75 亿元，同比减少25.0%；实现基本每股收益0.24 元。

    　　2017 年上半年，受房产结转减少影响，公司营收减18.2%；同期营收毛利率较低使得净利润降幅扩大至25.0%。2017 年1-6 月，公司实现房地产租赁收入62978.87 万元，实现贸易物流业务收入216391.45 万元，实现房地产销售收入8093.03 万元，报告期内，公司对外预售了森兰名轩二期（A12-1 住宅项目）首批房源，截至本报告披露日，销售合同签约面积约3.46 万平、签约金额达19 亿元、回款金额达12 亿元。报告期内园区共竣工交付物业约22.58 万平（未包含外高桥保税物流园区）。一是依托浦东新区“非特”化妆品备案改革试点，筹建了外高桥国际化妆品展示交易中心体验馆；二是服务“一带一路”国家战略，重点打造沿线国家国别（地区）商品中心；三是加强酒类、化妆品、钟表、机床、医疗器械、汽车、工程机械等一站式专业贸易物流服务平台建设。文创中国运营中心营业额与2016 年同比增长12%。

    　　投资建议。受益国资改革和自贸区建设，维持“增持”评级。目前，上海自贸区建设已上升为国家战略，外高桥乃至股份公司将成为全球战略核心平台，公司基本面进入了实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130 万平（目前已启动78.58 万平），有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2017、2018 年EPS 分别是0.81 和1.09 元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估，我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。考虑到公司将受益于上海国资改革和自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，考虑到上海自贸区上市公司2017 年平均PE 约27 倍，我们以2017 年27 倍的PE，即21.87 元作为公司6 个月目标价，维持“增持”评级。

    　　风险提示：公司面临租售不及预期风险。