鲁商置业(600223)中报点评：受益三四线热销 业绩终迎来拐点

　　上半年销售额稳步增长，归母净利润四年内首次正增长：

    　　鲁商置业于2017 年8 月24 日发布半年度业绩报告。2017 年1-6 月，公司实现营业收入22.73 亿元，同比增长13.07%；实现归属于母公司所有者的净利润3,866.31 万元，同比增长17.90 %。四年内首次实现净利润正增长，受益于去年济南、青岛等地的商品房热销以及今年上半年三四线城市的火热行情，公司业绩触底反弹。

    　　鲁商置业2017 年1-6 月房地产开发毛利率14.81%，较上年同期增加了0.35个百分点，其中，山东省内毛利率为16.08%，较去年上半年减少了13.02 个百分点，山东省外毛利率较去年同期增加了2.52 个百分点，原因是去年鲁商已结算大部分哈尔滨亏损的项目，哈尔滨项目占去年同期结算收入的59.87%，仅占今年结算收入的12.79%。2017 年上半年实现合同销售额46.41 亿元，销售面积58.53 万平米，分别同比增加48.85%和40.93%。销售金额的高速增长将在未来一到两年转入结算收入，随着亏损项目的陆续结算，2016 年至2017 年上半年山东省房价的涨幅将滞后体现在2017-2019 年的利润率中，业绩拐点已现，反转可期。

    　　深耕山东积极拿地，现金流大幅改善：

    　　公司2017 年前上半年销售商品和劳务收到现金/营业收入比例为2.7，是近六年最高水平，而预售账款达到122 亿，为历史最高水平。2017 年上半年，公司新增三宗地块，分别位于临沂和泰安，成交总价款分别为5144 万元、1653万元和640.56 万元。公司现金回款良好，加大了拿地和新开工的力度，公司实现新开工面积85.76 万平米，同比增长53.86%，竣工面积59.3 万平米，同比下降35.73%，预计下半年将会继续加快开工，为销售提供充沛货值。

    　　背靠集团资源，山东国改有望加速：

    　　15 年年初，鲁商置业与山东福瑞达医药集团公司、山东银座旅游集团有限公司在济南市合资设立鲁商福瑞达健康投资有限公司，进军养老产业。相比其他养老地产公司，鲁商置业有几大进步和优势：1. 针对刚需人群，即完全失能的老人。2. 房地产商优势，拥有自己的物业，可以把住宅和养老院建在一起，为家人探访老人提供方便，同时也能提高老年人入住意愿。3. 医护人员和医疗技术方面，鲁商置业有突出优势。首先，鲁商福瑞达健康有股东福瑞达医药集团的支持，提供强大的医疗资源。其次，集团公司旗下的齐鲁医药学院(原山东万杰医学院)能够为医护人员提供较好的技术培训。这两大优势使鲁商置业能够顺利突破大多数现存养老机构面临的护理医疗支持匮乏的困境。

    　　投资建议：2017 年上半年，鲁商置业业绩迎来反转，预计今年销售额的高增长将会继续在未来一到两年的结算收入中体现，届时利润率也会有所提升。我们预计公司17/18/19 年EPS 分别为0.12 元、0.17 元、0.23 元。公司于2015 年初开始投资于“大健康”产业，鲁商背靠集团资源，国企改革可期，给予“买入”评级。

    　　风险提示：流动性加速收缩、销售不达预期等。