北京城建(600266)中报点评:销售大增、净利下降 棚改业绩释放在即

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2017-08-19

  主要观点

      1、 上半年业绩同比下降39%,源于低毛利项目结算及投资收益下降公司17 年上半年实现营业收入39.23 亿元,同比+30.6%;归母净利2.64亿元,同比-39.2%;基本每股收益0.17 元;毛利率和净利率分别为27.1%和7.3%,同比分别-4.5 和-7.7pct。公司三项费用率费合计10.5%,同比-1.1pct,其中,管理费用率和销售费用率下降,财务费用率上升。

      公司业绩下降主要源于低毛利项目结算拖累以及投资收益同比-49%(主要源于国信证券分红减少),公司业绩短期虽有下降,但虽然棚改项目开始进入结算,后续业绩稳定增长有保障。

      2、上半年销售大增53.3%,棚改连获新单、多模式合计拿地150 万方公司17 年上半年销售额108.55 亿元,同比大增53.3%,已完成全年150亿元销售计划的72%;销售面积53.83 万方,同比小降0.3%;同期销售回款60.9 亿元,同比减少27.8%;预收账款157.3 亿元,较16 年末增加16.1%,覆盖16 年结算收入1.35 倍,对17 年业绩有所保障。拿地方面,上半年通过联合竞买、合作开发、股权收购、公开竞标、棚户区改造、政府实施授权等模式,共获得6 块土地,其中二级项目4 个,一级和棚改项目各1 个,合计150 万方,同比小增2.1%。此外,公司与河北豪中在保定共设项目公司拟在保定拓展棚改项目,其中公司持有65%股权。

      3、棚改方式拿地成为最大亮点,京内棚改项目可贡献业绩65-82 亿元公司在京内资源运作能力强,参与棚户区改造拓展土地资源成为最大亮点。2016 年开始棚改获取速度加快,京内先后获得了望坛村(持股98%)、张仪村(持股91%)、怀柔新城(持股92%)、顺义临河村、延庆康庄镇棚改项目,建面分别为136、16、30、75、50 万方,总投资额742 亿,权益投资额728 亿元;按照目前北京棚改最高可获15%回报率(范围12-15%),上述项目合计可贡献权益净利润65-82 元,业绩贡献规模可观。

      4、融资方式灵活强化资金实力,商业地产业务稳步推进报告期末公司资产负债率76.3%,较16 年底上升4pct;净负债率97.4%,较16 年底上升41.8pct,主要原因在于应付利息和长期借款增加。公司综合利用各种融资方式,张仪村项目棚改基金进入设立阶段,40 亿元的永续中期票据启动注册发行。此外,公司商业地产也在稳步推进中,现有租金收入逐年增加,且三亚酒店等项目也将逐步投入运营,上半年公司商业地产持有面积20.46 万方,商业地产经营额0.83 亿元。

      5、投资建议:销售大增、净利下降,棚改业绩释放在即,维持推荐评级

      北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力,其中棚改方式拿地成为最大亮点,目前京内棚改项目权益计划投资额合计达728 亿元,后续可贡业绩达65-82 元,贡献规模可观。鉴于结算毛利率回升略晚于我们预期,我们将2017-18 年每股收益分别小幅下调至1.08元和1.30 元,目标价为16.00 元,维持推荐评级。

      6、风险提示:房地产市场下行风险。