北京城建(600266)半年报点评:棚改铸就新看点 未来业绩大增可期

类别:公司 机构:东兴证券股份有限公司 研究员:郑闵钢 日期:2017-08-14

  事件:

      公司8 月11 日公布2017 年半年报,中报显示在报告期内,公司实现营业收入39.23 亿元,同比增长30.61%,上半年归属于上市公司股东的净利润2.64 亿元。截止报告期末,公司总资产 854.13 亿元,归属于上市公司股东的权益187.85 亿元。

      观点:

      营业收入大幅增长,加速布局商业地产。报告期内,公司实现营业收入39.23亿元,同比增长30.61%,其中地产业务收入37.25亿元,同比增长31.72%,上半年归属于上市公司股东的净利润2.64亿元。截止报告期末,公司总资产 854.13 亿元,同比增长12.3%,归属于上市公司股东的权益187.85亿元。

      公司已经形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大业务板块协调发展的良性局面。开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、旅游地产等多种业态,开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚等重点区域;对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点,目前公司对外投资企业14 家,其中上市公司4家,总投资额 17.13亿元;商业地产经营能力持续提高,经营效益显著,在社区商业、酒店和写字楼运营等方面的管理和运营能力逐步增强。

      棚改+一二级联动,潜在土储大幅增加。2013年6月,国务院常务会议部署加快棚户区改造。决定在过去5年大规模改造棚户区基础上,新增棚改1000万户。响应中央政策,北京的棚改项目预计 2020 年将基本完成中心城区棚改任务,全市主要棚改任务将在未来5-8年内完成。棚改项目的盈利有两个途径:

      一是棚改直接利润,按照成本加成模式,在项目总投资基础上,给予占总投资8-15%的固定利润额度(成本中已经包含了基本的税费)。二是二级项目自持,一次性招标的项目,拆建结合一二级联动,开发主体可以低价获取平衡资金的商品房用以自持(具体方案在招标文件中明确),通过自己经营或出租,获得经营收益和租金、以及自持物业土地增值收益。值得注意的是,对于集体土地棚改项目,虽然不会一次性招标。但在土地收储入市后,公司作为一级土地开发商,仍然具有巨大拿地优势。

      公司母公司为北京城建集团,依托母公司,公司持续强化与政府部门、金融机构、同行良好的关系,借助政府、市场、行业等外部资源和公司在技术、管理、资金上的优势,对各种资源进行充分整合利用,实现资源的有效互补,推动公司发展模式转型升级,以望坛为代表的棚户区改造模式逐渐成型并在临河村、张仪村等项目推广,以云蒙山为代表的文化旅游地产模式也在积极探索推进。

      上半年,公司继续坚持立足北京、拓展北京周边和一二线城市及中心城市拿地策略,通过联合竞买、合作开发、股权收购、公开竞标、棚户区改造、政府实施授权等模式,共获得 6块土地,其中二级项目 4个,一级和棚改项目各 1个。随着通州建设加速、北京城市功能调整优化落实可期,公司资源股属性凸显,土地增值红利显著。

      依托集团平台,多渠道融资降低资金成本。依托上市公司优势,综合利用银团融资、地产基金、棚改基金等多种融资方式,确保融资金额最大化,融资成本最小化,资产负债率水平稳定,保证了项目开发资金需求。2017年3月29日,本公司在北京金融资产交易所发行债权融资计划,发行额度20亿元人民币,期限2年,每半年付息一次,年综合资金成本 4.95%,由北京银行股份有限公司承销。

      投资收益利润丰厚,现金分红稳步增长。公司始终坚持以房地产开发为主体,以股权投资和商业地产为两翼的“一体两翼”业务格局,经过多年发展,目前股权投资业务已彰显出独特优势。目前公司持有四家上市公司股票,一家公司已启动 IPO申请。公司未来将继续加大在高科技、互联网金融产业的投资力度,特别是在战略新兴产业的投资布局。积极关注与公司产业链关联度大的项目,实现投资板块与公司主业的良性互动。目前公司持有的可供出售金融资产市值约61亿元,按权益法计价的长期股权投资约14亿元,总计股权投资资产价值约为75亿元。

      风险提示:地产政策调控风险、北京市棚改政策的不确定性、一二级联动不及预期