南京高科(600064)中报点评：短期业绩波动 不改长期业绩向上

　　事件：

    　　公司日前发布2017 年度中报，报告期内，公司实现营业收入 14.41 亿元，同比下降 64.19%；归属于母公司所有者的净利润 51,291.25 万元，同比下降 32.78%；每股收益 0.664 元，加权平均净资产收益率 5.10%，若扣除可供出售金融资产溢价的影响，本期净资产收益率为10.25%。

    　　观点：

    　　营业收入大幅降低，投资收益大幅上涨。报告期内，由于受到房地产业务实现销售及结算周期的影响，公司实现营业收入 144,102.80 万元，同比下降 64.19%；归属于母公司所有者的净利润 51,291.25 万元，同比下降 32.78%；每股收益 0.664 元，加权平均净资产收益率 5.10%。实现投资收益 37,249.25万元（合并口径），同比增长48.22%。截至2017年6月30日，公司总资产265.44亿元，同比增长15.19%。报告期内，公司围绕 2017-2019 年三年发展规划，一方面主动适应房地产、医药等行业宏观政策及市场竞争格局变化，调整产品销售策略、研究拓展新型业务、提升风险管理能力、稳定主营业务规模；另一方面稳步推进“转型促进年”管理主题活动，重点围绕“大健康、大创投”业务，整合资源优化投入，创新外部合作模式，发挥产业协同效应，优势互补实现共赢。

    　　经济适用房销售增长迅速，租金收入可观。公司在扎实推进高科荣境、高科紫微堂（G51 地块）等重点商品房项目开发建设、不断提升销售溢价的同时，积极开展相关新型业务的研究和落实，推动房地产业务向产业链纵深及上下游协同发展。公司房地产业务实现合同销售面积18.19 万平（商品房项目 0.60 万平米、经济适用房项目 17.59 万平），同比上升7.38%；实现合同销售金额 66,165.46 万元（商品房项目20,431.35 万元、经济适用房项目 45,734.11 万元），同比下降 74.65%；房地产开发销售业务营业收入70,892.92万元，同比下降 72.58%；新开工面积极32.52万平方米，竣工面积极38.02万平方米。

    　　商品房结算小周期，经济适用房助力公司地产业务扩规模。报告期受结算小周期影响，房地产业务收入大幅降低，随着下半年更多项目进入结转周期，预期2 017年全年地产板块表现将好于上半年。在商品房拿地困难的背景下，公司正通过经济适用房项目维持房地产项目开发规模。上半年，公司新增保障房项目约 22 万平方米，新增老旧小区改造项目 3个，面积约 17.92万平方米。

    大健康业务继续稳步扩张，为公司提供稳定收益。2017 年以来，随着“两票制”、“医保控费”等政策逐步落地，公司医药健康业务主动适应市场，调整销售和产品策略，实现稳健发展。一是扩大 OTC 产品销售，通过调整相关产品供应和考核体系，加强 OTC 销售队伍建设，提升产品综合市场竞争力；二是梳理评估产品体系，优化资源配置，同步推进已上市品种一致性评价和重点品种的研发工作；三是与外部机构的合作新模式取得突破，在新品研发、一致性评价、产品代理等方面形成较好的优势互补；四是公司与中钰资本合作的中钰高科健康产业并购基金进展顺利，报告期内公司已完成对基金的全部出资。

    　　报告期内，公司医药健康业务实现主营业务收入 23,819.74 万元，同比上升18.85%。

    　　大创投业务公司发掘优质资源，为公司进军养老地产和服务产业提供机遇。公司继续打造“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大投资平台，通过拓展项目来源、加强投后管理，投资能力和管理水平进一步提升。其中，高科新浚发挥市场化、专业化运作优势，新增投资 7个项目，产业涉及医疗器械、生物药研发及养老机构连锁等，截至报告期末，已有 5个项目进入上市辅导期；高科新创和高科科贷进行资源整合，形成统一投资平台，推进协同发展，高科新创新增投资1个项目，金额约1,500万元；高科科贷通过其主导的鑫聚宝 5号资管计划新增投资 1家科技型中小企业，并择机退出部分项目，实现投资收益 615.90万元。

    　　报告期内，公司投资的广州农商行在港交所成功上市，其每股发行价比公司每股最初投资成本高出约40%；南京证券、优科生物已在中国证监会网站预披露 A 股上市招股说明书，此外，赛特斯、金埔园林等多家企业也已在上市进程中。公司实现投资收益 37,249.25 万元（合并口径），同比增长48.22%。

    风险提示：地产政策调控风险、股权投资业务竞争加剧、战略转型力度不及预期

    　　结论：

    　　公司作为南京本土知名的国资房业，在沿原“地产+市政”产业链深耕的基础上，围绕“大健康、大创投”的战略转型目标，公司进一步优化资源配置，完善风控体系建设，转型工作稳中有进。我们认为，公司依托南京经济技术开发区在医药领域的行业领先优势和长达20 年的股权投资经验，公司转型大健康、大创投业务的战略必定能够稳健推进、有力落实。

    　　我们预计公司2017 年-2019 年营业收入分别为62.24 亿元、67.77 亿元和69.2 亿元，每股收益分别为1.46 元、1.68 元和1.75 元，对应PE 分别为10.16、8.84 和8.49，维持公司“强烈推荐”评级。给予3 个月20 元/股的目标价。