南京高科(600064)点评：地产主业拓展缓慢拖累业绩

　　投资建议

    　　考虑到公司1H17 业绩疲软（同比-32.8%），房地产主业拓展力度缓慢，当前剩余可售资源极其有限，且地域过于集中。我们下调公司评级至“中性”，并下调公司目标价20.5%至17.5 元。理由如下：

    　　结算量下降，但毛利率有所提升。公司期内实现营业收入14.5亿元，同比下降64.1%，主要由于房地产项目结算偏少，高科〃荣境项目仅结算3.5 万平米，对应结算收入约~7 亿元。

    　　由于商品房结算占比高，期内综合税后毛利率同比上升10.1个百分点至35.1%；

    　　期内销售下滑，经适房项目销售占比高。公司1H17 实现地产销售面积18.2 万平米，同比增长7.4%，而销售额仅6.6亿元，同比下降74.7%，主要由于公司期内大量销售经适房项目（销售面积17.6 万平米，均价仅2600 元/平米）。公司期内商品房项目高科〃荣境销售0.6 万平米，实现销售额2.0亿元，销售均价~33000 元/平米。截至目前，该项目仅剩余~15 万平米待售。

    　　我们与市场的最大不同？公司剩余可售资源不到25 万方，且全部位于调控严厉的南京市，全年销售业绩受政策调控影响较大，且公司向外拓展的意愿不足。

    　　潜在催化剂：下半年销售依然不见起色，且无新增项目。

    　　盈利预测与估值

    　　我们根据中报业绩，下调公司2017/18 年盈利预测10%/10%至每股1.47 元/1.71 元。当前股价对应17/18 年市盈率分别为10.2倍/8.7 倍，对应最新NAV 折让27%。我们下调公司评级至“中性”，并下调目标价20.5%至17.5 元，目标价较NAV 折让14%。

    　　风险

    　　楼市调控再升级。