皇庭国际(000056)深度研究:驾驭轻资产商业运营扩张模式

类别:公司 机构:广发证券股份有限公司 研究员:乐加栋/郭镇 日期:2017-07-20

  核心观点:

      收购与运作,成就今日皇庭国际

      公司前身是深国商,15年9月公司由深国商更名为皇庭国际,大股东皇庭集团,控制人为潮汕商人郑康豪,截止到17年1 季度末,合计持有上市公司5.72亿股,占公司总股本的49.89%。多年的商业地产运营经验是皇庭国际的宝贵财富,大股东对于上市公司的支持是公司发展的核心动力。

      以商业经营为主体,打造综合性的运营服务平台内生及外延的轻资产模式扩张是未来发展的主要模式,通过搭建物业经营+内容服务的双平台,实现品牌和管理的快速推广。自有物业愈发成熟:

      皇庭广场是公司的核心资产,作为单体出租面积达到8万方的大体量商业综合体,即便地处深圳福田核心商业区,14年开业以来还是以客流孵化和提升出租率为核心要务。目前项目基本达到满租,17年以后,租金水平有望进一步提升。并购项目丰富多彩:16年以来公司通过转租和收购,新增持有物业可出租面积共8.04万方,对于轻资产经营模式的探索将有助于公司未来项目的拓展。携手绿城,发力物管:公司目前已经托管大股东商业物业项目31.5万方,而通过与绿城合作管理共130万方的存量项目以及未来的增量项目将是公司业绩和收入增长的一大看点。

      预计17、18年的业绩分别为0.25 和0.35元,首次给予 “买入”评级。

      根据公司股权激励业绩承诺计算,17年、18年、19年的净利润规模分别为2.9亿、4.7亿以及7.0亿。在目前的项目以及资源储备基础之上,公司轻资产的资源拓展模式将会对未来业绩的成长提供有力的支持。关注未来新增项目的拓展节奏以及与规模房企商管委托合作的进展。

      风险提示

      物业集中在深圳福田商务核心区,未来业绩增长对于租金敏感性较高。