中华企业(600675)公司跟踪报告：重组获国资委批复 地产50强有望再进新军!

　　投资要点：

    　　2017年6月20日，公司公告称，公司重大资产重组方案获上海市国资委批复。上海市国资委原则同意公司向上海地产（集团）有限公司发行28.40亿股股份及支付26.21亿元现金购买上海中星（集团）有限公司100%股权，同时非公开发行不超过3.73亿股股份用以募集不超过42亿元配套资金的方案。

    　　2017年5月，公司收购中星集团100%股权，引入华润等重要战投。1）公司向华润商业、平安不动产非公开发行股份募集配套资金不超过42亿元。扣除相关费用后，拟用于支付本次重组现金对价及地产集团拟注入资产的在建商业办公项目。本次发行股份购买资产的价格为5.23元/股。按照85%的股份支付比例计算，公司拟向地产集团发行约28.40亿股。假设募集配套资金按照发行前总股本20%的上限（即3.73亿股）发行，本次交易完成后，上海市国资委控制上市公司69.42%的股权，华润商业持股6.76%。2）如本次重组在2017年实施完毕，则盈利预测补偿期间为2017年、2018年、2019年，依此类推。盈利预测补偿期间，地产集团承诺的扣非归母净利润合计不低于53.60亿元。3）本次重组完毕后，公司商品房销售签约额将达到313.54亿元。根据克而瑞《2016年1-12月中国房地产企业销售TOP50》榜单，公司将成功跃升为全国TOP50 的中大型房企。

    　　此次整合的标的资产涉及了6 个城市的21 个项目，总规划建面200万平。

    　　根据2017年6月16日克而瑞《中华企业重组方案落地，Top50 冲进新成员！》

    　　文章披露：上述项目主要分布于长三角地区，并以上海项目居多。项目获取时间较早，成本较低，盈利空间较大。我们认为，公司是地产集团旗下唯一上市平台。本次交易将加强公司在上海市场的进一步深耕，及进入新的区域市场，这些项目总土地储备约200万平，分布于6 个城市；其次，本次交易有利于解决同业竞争问题；第三，本次交易包括有利于公司拓展房地产销售代理、物业管理等业务；第四，本次交易将引入多个战略投资者，有利于公司积极拓展新的相关业务机会。

    　　投资建议。向平台综合服务商转型，推进重组，维持“买入”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企，公司正从房地产开发商向城市建设开发平台综合服务商转型。目前，公司拥有商品房项目权益建面392万平。如果我们假设本次重组在2017年10月完成（即将2017年最后两月净利润并表，2018年合并完整年度业绩，并考虑发行后总股本），则预计公司2017、2018年EPS 分别是0.20元和0.54元。考虑本次注入大量优质资产且引入优质股东，大股东一级开发过程中潜在还能形成大量优质土地，我们给予公司2018年20 倍的PE 估值，即10.8元作为未来六个月的目标价，维持“买入”评级。风险提示：行业面临加息和政策调控风险。