广汇物流(600603)调研简报:业绩稳定性强 一带一路发展为未来看点

类别:公司 机构:兴业证券股份有限公司 研究员:王品辉/龚里 日期:2017-05-23

  投资要点

      近期我们调研了广汇物流,主要内容如下:

      美居物流园地理位置优越,经营稳定

      美居物流园地处乌鲁木齐中心北部,在整个城市“南限北扩”的大背景下,预计美居物流园未来的客流量保持稳定。过去几年平均租金水平单边上涨,展望未来,由于有新的竞争对手进入乌鲁木齐市场(如居然之家、红星美凯龙等),且电商对传统卖场的冲击,预计未来的租金水平将保持平稳,不具备继续上涨的基础。

      美居物流园K、L 座改造升级有望今年四季度开业,贡献利润增量

    公司去年开始对K、L 座改造升级(占整个美居物流园建筑面积的9%),将原本单一的家具建材市场升级为集餐饮、娱乐、购物为一体的商业综合体。由于未来乌鲁木齐地铁二号线直接开到美居物流园地下一层,前景非常好。目前K、L 座招商基本完成,预计四季度开业,租金水平将是原有的2 到3 倍,为公司贡献利润增量。其中,电影院物业将分4 年出售。

      商业物业租赁业务依托广汇房地产物业

      今年以来,商业物业租赁业务贡献了不少净利润增量。这块业务主要是租入关联方广汇房地产的物业,再分拆租给客户,做轻资产的物业管理,未来这块还将增加4 个物业,均为广汇房地产所有。由于美居物流园十几年的经营经验,让公司团队在物业管理上更加专业,因此广汇集团让广汇物流来管理旗下相关物业。未来可以考虑拓展到非关联方的物业管理。

      公司保理业务疆内起步较早

      保理业务在新疆发展起步的比内地要慢,公司在这块已经占得先机,依托美居物流园的大量客户资源,发展较好,目前注册资本已经增加到2 个亿,年化利率约15%到16%。由于乌鲁木齐开发区相关扶持政策,很多资金开始慢慢进入疆内做保理业务,目前利率有一定下滑压力。公司还在深圳设立了保理公司,注册资本2.3 亿,依靠疆内业务的经验做外延扩张的战略性布局。

    一带一路发展战略和智慧社区服务是公司未来的长期看点

    新疆作为一带一路桥头堡,会显著受益。公司在乌鲁木齐北站的冷链物流项目将受益于生鲜产品的流动。公司的智慧社区服务,依托广汇房地产在乌鲁木齐存量物业的绝对领导地位(绝大多数小区都是广汇自己的物业来管理,业主群体非常庞大),提供生鲜、娱乐、金融、安保服务,潜力较大。

      广汇集团将继续大力支持公司做大做强

      由于公司借壳上市,想要对股东进行利润分配,必须尽快补上所有者权益的窟窿,所以广汇物流集团将给与公司资金支持、资源整合,积极推动可以协同的资产注入广汇物流,增加公司盈利水平(刚刚公告的蜀信公司就是例子),另外,公司还积极选择跟一带一路战略相关的方向进行外延并购,不断做大做强公司。

      另外,员工持股、股权激励,公司都在积极论证中。

      主要观点

      我们认为,公司旗下的美居物流园的稳定经营,以及升级改造和轻资产扩张的增量使得公司的业绩稳定性非常强,业绩承诺(2017、2018 年分别为3.4 亿、5 亿)完成的可能性非常高,未来一带一路发展和公司智慧社区服务将提供长期增长想象空间,目前估值非常合理,可积极关注。

      风险提示

      美居物流园出租率不达预期,北站物流项目、智慧社区项目投入过大。