新湖中宝(600208)年报点评：业绩大幅增长 跻身上海旧改龙头

　　核心观点

    　　公司业绩大幅提升，金融股权投资效果明显。2016 年公司销售金额达到160亿元，为历年最高，增速达到47%。主要因公司新增住宅项目以140 平米以下的刚需户型为主。公司全年营业收入为136 亿元，同比增长17%。归母净利润达到58 亿元，同比增长403%，公司扣非后归母净利润为5.5 亿元，同比减少了45.2%，这主要是由于公司从2016 年12 月1 日起对中信银行的投资由可供出售金融资产转换为按权益法核算的长期股权投资，该调整减少了投资收益9.1 亿元，同时产生了营业外收入57.4 亿元。

    　　盈利能力略有下降，经营性现金流改善明显。公司2016 年毛利率为20.3%，同比下降5.4 个百分点；归母净利率为42.8%，较2015 年同期大幅上升，主要是因为中信银行的核算方法调整所致。公司三项费用率为14.7%，较2015 年同期上升0.8 个百分点，主要是由于计提股权激励费用和融资增加导致管理费用和财务费用的提升。2016 年公司资产负债率和真实资产负债率分别为为73.2%、61.3%，处于相对稳定的水平。净资产负债率为112.1%，同比上升7.1 个百分点。公司2016 年经营性净现金流达到46 亿元，同比增长559%。充沛的现金流将助力公司发展。

    　　公司聚焦长三角区域，打造申城旧改标杆。公司在长三角地区的土地储备占比已达到54.5%，按NAV增值计算，长三角的土地储备价值占比达到86.6%。同时公司布局上海核心区域旧改项目，目前在上海共有5 个旧改项目，均位于内环核心地段，总建面182.6 万平米，总投资额约606.9 亿元。公司通过收购旧改项目成功进入上海房地产市场，有望提升公司的盈利能力。

    　　财务预测与投资建议

    　　维持买入评级，上调目标价至6.24 元（原为6.20 元）。我们预测公司2017-2019 年每股收益分别为0.52/0.60/0.71 元（2017-2018 年原预测为0.39/0.49 元）。可比公司2017 年PE 为12X，给予公司2017 年12X 的PE，对应目标价6.24 元。

    　　风险提示

    　　公司项目销售及结算进度不及预期。公司投资的上市公司股价下跌。