电子城(600658)深度研究：京内资产优质 期待业务升级

　　深耕北京多年专业打造高科技产业园区。电子城成立于1994 年，是北京市人民政府批准落实《北京电子城发展实施方案》的主体单位，也是中关村科技园区电子城科技园开发建设、招商引资具体工作的实施主体。公司2009年上市，之后多年深耕北京酒仙桥高科技产业园区。公司凭借自身高科技产业平台建设经验、招商引资渠道和运营服务团队优势开始从北京走向全国。

    　　目前科技产业园分布北京、天津、河北、朔州、厦门和昆明。

    　　大股东资源丰富。截至2017 年4 月，公司最大的股东和实际控制人为北京电子控股有限公司，持股45.49%。电控是北京市国资委授权的国有特大型高科技企业集团，是1997 年由北京市人民政府电子工业办公室转制而来的电子信息产业领域的骨干投资控股公司。电控旗下拥有18 家二级企业单位和6家事业单位，其中包括电子城在内的上市公司有3 家。电控在酒仙桥持有恒通商务园、兆维工业园和798 艺术园。

    　　16 年定增融资开发新项目。公司从2015 年年底开始筹划非公开发行A 股股票，以筹集资金用于项目建设。16 年9 月完成资金募集。根据公司公告的《非公开股票发行报告书》，本次公司共计发行2.19 亿股，募集资金共计24.1 亿元。募集资金将主要用于电子城天津项目和朔州项目的建设。

    　　16 年销售收入多元化，盈利维持。2016 年营业收入为15.16 亿元，同比下降16.36%。收入下滑主要因为公司加大了在北京区域持有型物业的比例，外阜项目尚处培育期，从而阶段性影响了公司的整体收入。16 年公司毛利率为68.07%，高于公司五年平均水平66.21%。公司整体盈利能力较稳定。16 年预收账款7029 万元，同比增加超过2 倍，主要是因为预收房地产货款的增加导致的，提前锁定了公司未来部分业绩。

    　　投资建议：“增持”评级。北京总规划（2016-2030）将朝阳区的定位是国际交流中心。公司酒仙桥产业园位于朝阳区办公集群区域、背靠798 文化产业园，稀缺地段资产价值将逐步显现。此外，公司在天津、河北、朔州、厦门和昆明项目建面的储备充裕，随着项目逐渐落成，可为公司持续提供销售和租金的增长。我们预测公司2017 年EPS 为0.67 元每股。公司2017 年4 月21 日收盘价为13.78 元，对应17 年市盈率约为21 倍。我们给予公司25 倍市盈率，目标价为16.75 元每股。给予“增持”评级。

    　　风险提示：因调控政策导致公司房地产销售下降。