中华企业(600675)调研简报：推进混改进程 定增重塑华企

　　投资要点：

    　　2017年3月，地产集团无偿划转1.2亿股至上海国际集团下属谐意资产，推进公司混改进程。2016年11月，公司收购中星集团100%股权，引入华润等重要战投。2016年11月24日，公司拟向地产集团发行股份及支付现金购买其持有的完成集团内业务整合后的中星集团100%股权，其中以发行股份的方式支付交易对价的85%、以现金方式支付交易对价的15%。公司向华润商业、平安不动产、平安磐海汇富、中远海运资产、合享投资及金投基金非公开发行股份募集配套资金。募集配套资金拟用于支付本次重大资产重组的现金对价及地产集团拟注入资产的在建房地产项目。确定本次发行股份购买资产的价格为5.23元/股。截至评估基准日，公司拟注入资产的母公司报表所有者权益账面价值为67.46亿元，预估值为185.22亿元。

    　　2016年，受结转大幅增加推动，公司营收大增205%；同时存货跌价准备转回推动公司大幅度扭亏为盈。公司清理旗下资产，通过收购扩张社区配套服务业务功能。去年以来公司转让清理旗下低效资产，同时收购金丰投资社区服务平台和“食当家”社区生鲜配套业务：2016年12月，公司收购金丰投资社区服务平台，打造多元化O2O 服务构架。2016年12月，公司收购“食当家”社区生鲜配套服务业务。2017年，公司旗下尚汇豪庭项目计划开工10万平，安亭 镇05A-01A、06A-01A 项目（古北萃庭）计划竣工13.2万平。

    　　我们认为，地产集团将其控制的除上市公司之外的主要市场化房地产开发、销售代理及物业管理业务资产注入公司，公司将成为地产集团旗下市场化房地产项目开发主要平台。首先，本次交易将加强公司在上海市场的进一步深耕，及进入新的区域市场，这些项目总土地储备约200万平，分布于6个城市；其次，本次交易有利于解决同业竞争问题；第三，本次交易包括有利于公司拓展房地产销售代理、物业管理等业务；第四，本次交易将引入多个战略投资者，有利于公司积极拓展新的相关业务机会。

    　　投资建议。向平台综合服务商转型，推进重组，维持“买入”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企。目前，公司正从房地产开发商向城市建设开发平台综合服务商转型，通过联合拿地、合作开发等方式积极增加特别是上海的土地储备。同时，公司正推行“中心+事业部”制，在部分项目试点的基础上，推广项目保证金和投资风险保证金制度。目前，公司拥有商品房项目权益建面392万平。

    　　公司利用自贸区区位优势，参股60%设立融欧股权投资公司，开展多元投资。如果我们假设本次重组在2017年完成（即按照考虑发行后总股本），则预计公司2017、2018年EPS 分别是0.14元和0.20元，对应RNAV 是10.8元。考虑到公司正在向城市建设开发平台综合服务商转型，轻资产陆续注入，我们以重组注入资产后的RNAV，即10.8元作为公司未来六个月的目标价，维持“买入”评级。

    　　风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。