中航地产(000043)年报点评:全面转型资产管理 价值有待重估

类别:公司 机构:安信证券股份有限公司 研究员:陈天诚 日期:2017-03-14

  事件:公司8 日公布2016 年报:全年实现营业收入63.2 亿,同比增长14.57%;实现归属于母公司股东净利润1.61 亿,同比下降59.77%;EPS 0.242 元。

      剥离地产业务,专注高端资产管理。公司原核心业务是商业地产的投资、开发与经营,此前已经形成包含购物中心、写字楼、精品公寓、高尚住宅等多业态的综合开发经营模式。2016 年下半年,公司筹划并完成了房地产开发业务相关的重大资产出售。

      重组后公告将退出地产开发业务,未来聚焦物业资产管理业务。重点发展三项核心业务,包括1、物业及设备设施管理(围绕机构类物业资产);2、资产经营(现有持有物业,存在大股东资产注入可能);3、客户一体化服务外包(股东方其他资产支持),成为“物业资产管理及服务外包专业提供商”。

      地产开发占比仍较大,期待阵痛后的新生。2016 年公司原地产开发业务实现销售额50.7 亿元(+3.4%),销售面积56.3 万方(-5.6%),规模仍能与上年持平,主要受益于三四线城市市场回暖。2016 年地产业务全年实现营收3.8 亿,同比增长5.68%,占公司营收比例达60%。重组后,公司承诺将退出地产开发业务。本次重组公司出售了包括成都航空大世界、成都中航城、昆山九方等9 个项目,剩余少量待结算及尾盘项目。

      公司今年由于结算质量下降,扣非后净利润亏损3.67 亿,另外计提存货跌价准备1.4亿,投资性房地产公允价值变动收益2.52 亿。我们认为公司近期内承受一定业绩波动在所难免,期待阵痛后的新生。

      机构类物业管理尖兵,血统纯正。2016 年公司物业管理业务收入22.9 亿,同比增长28%,占公司营收比重达到36.25%(+4.09 个pct),利润总额同比增长44%。公司物业板块业务由全资子公司中航物业运营。作为中国物业行业的领军企业之一,中航物业在机构物业领域的优势显著,擅长综合型高档物业项目的管理。截至2016 年底,中航物业业务遍及全国二十多个核心城市,主要承揽机构类、商业类、住宅类高端项目等391 个,管理面积超过4568 万方。

      投资建议:公司2016 年底拟以20.3 亿对价出让了旗下房地产相关资产及股权,实现投资收益3.8 亿元,另外投资性房地产公允价值变动收益2.52 亿。重组后,公司资产结构发生较大的变化,存货在总资产中占比降至29.3%(前值46.4%),投资性房地产占比增至38.7%(共84.5 万方持有物业),现金占比9%。公司转型后彻底成为物业资产管理类公司,在A 股血统最纯正,其管理物业类型专业性强、门槛高,市场价值有望进一步重估。我们预计公司2017-2019EPS 为0.39、0.50 和0.67 元,对应目标价17.55元,首次覆盖,给予买入-A 评级。

      风险提示:纯物业管理模式未经长期验证,公司业绩短期可能受冲击。