中航地产(000043)年报点评：立足物业资产管理、国改突围经营模式

事件

    2017 年3 月8 日公司发布年报:2016 年实现营业收入63.2 亿(+14.6%),实现归属于上市公司股东净利润1.6 亿(-59.8%),对应EPS 0.242 元,同比减少59.8%。

    分析要点

    业绩表现符合预期:公司在1 月24 日发布业绩预告,2016 年盈利1.0-2.2亿,公司年报业绩位于预告区间中位数,符合市场预期。今年业绩相比去年大幅减少,扣非后净利润亏损3.7 亿,主因房地产结算项目净利率大幅下滑和计提龙岩和新疆项目存货跌价准备1.4 亿。2016 年房地产结算收入38.0亿,毛利率25.8%,相比前年下滑3.2 个百分点,销售费用也明显抬升,

    2016 年为3.2 亿,同比增长57.8%,导致净利率仅0.87%。公司非经常性损益5.3 亿,同比增长72.0%,主因处置下属公司股权实现收益3.8 亿。

    物业管理板块稳重有升:截至2016 年末公司旗下中航物业管理全国二十多个城市机构、商业和住宅类项目391 个,管理面积超过4568 万方,当年新签年度合同额超过5 亿,实现收入22.9 亿,同比增长29.1%,实现净利润1.2 亿,同比增长189%,业务板块毛利率10.1%,净利率5.2%。

    持有资产运营良好:2016 年公司投资性房地产公允价值实现变动收益2.5亿,运营管理6 个九方购物中心(赣州、程度、九江、昆山、深圳华强北和深圳龙华,总营业面积超过68 万方),管理输出方面,与赣州巨亿广场签署协议;住宅地产方面,公司去年实现签约销售额50.7 亿(+3.4%),销售面积56.3 万方(-5.6%),截止到2016 年末公司未结算建面合计273.9 万方(位于贵阳、衡阳、昆山、龙岩、惠东、天津)。

    完成重大资产出售:2016 年公司向保利出售房地产开发业务,集中资源发展物业资产管理业务,围绕机构类物业资产管理,重点发展物业及设施设备管理、资产经营和客户一体化外包服务等业务,转型轻资产模式。

    投资建议

    我们预计公司2017/2018 公司实现净利润4.5/5.8 亿,目前股价对应18.0x17PE/13.9 x18PE,我们维持买入评级。

    风险提示

    国企国资改革进展缓慢,轻资产模式落地较难。