中航地产(000043)点评:资产过户尘埃落定 转型静待集团支持

类别:公司 机构:中国中投证券有限责任公司 研究员:李少明/谢余胤 日期:2017-02-20

  投资要点:

      局部调整加速重组,资产过户尘埃落定。2016 年12 月5 日,公司发布重大资产出售草案,较之前预案局部有微调:交易对手保利地产依据协议指定为全资子公司广州金地及保利南昌;交易标的剔除贵阳中航地产70%股权及惠东康宏发展51%;交易对价由预案中的23.2 亿元调整为20.3 亿元。原交易对手保利地产依据协议可指定下属公司具体受让标的资产,对本次交易影响较小。原属于交易标的的贵阳中航地产、惠东康宏发展两公司为有限责仸公司,其股权转让时公司的其他股东享有同等条件下的优先贩买权,草案签署时公司认为取得其他股东放弃优先贩买权的书面声明,为加快推进本次重组相关事宜,公司将这部分资产剔除交易范围。2016年12 月21、22 日、2017 年2 月10、14 日本次交易先后获得国有资产管理机构批复、股东大会表决通过、商务部反垄断审查通过以及标的资产过户完成,交易对手除在建项目转让价款的10%(3,499.318 万元)外,其余价款均已支付,本次交易几近落定。

      更新资产估价,交易溢价幅度提升。2016 年12 月公布的新草案中,考察本次交易最终涉及的9 项资产,其账面价值和评估价值均有更新:账面价值由原预案的173,653.56 万元更新为新草案的165,997.58 万元;评估值由原预案的195,454.73万元更新为新草案的202,963.07 万元,综合溢价由12.55%大幅提升至22.27%。

      转让资产评估价值提升使公司获得更大的交易溢价。

      转型物业资管业务,机构类物业资管静待支持。公司控股股东、实际控制人均承诺剩余项目销售、结算完毕后不再从事房地产开发业务,出让所获现金全数支持转型物业资管业务,未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。实际控制人中航集团央企背景,未来在机构类物业资管业务的项目拓展戒受持续支持,资产规模不盈利能力都有充分保证。另外,不排除未来集团注入物业资管业务相关资产。

      以最终出让协议计最新RNAV11.40 元,部分开发业务资产出让加速现金回收,助力转型物业资管。作为集团A 股上市平台,此次业务出让后政策限制不再,未来有望受益集团支持,当前市值77.4 亿,PE14.2x,若转型顺利,参考物业资管类上市公司近30x 的PE,价值仍处低估,同时具备一定壳价值,值得关注,维持“强烈推荐”评级。

      风险提示:出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。