*ST兴业(600603)深度研究:亚中物流置换上市 新疆优质建材物流园起航

类别:公司 机构:广发证券股份有限公司 研究员:商田 日期:2017-02-14

  亚中物流完成置换,新疆优质建材物流园资源上市16 年12 月28 日,*ST 兴业发布资产过户完成公告,亚中物流与其完成重大资产置换,实现新疆优质建材物流园上市。公司背靠新疆广汇集团,以自有物流园运营和商业物业管理为两大主业。

      低空置高租金,13 年经营打造地区龙头建材物流园美居物流园(自有)运营为公司核心收入来源(扣税毛利占比80%),13 年的高效经营使得2013-2015 年物流园在日租金费率分别保持14.43%、10.41%、5.15%的快速提升下,空置率反而由2013 年的4.82%持续下降至2.70%。品牌集群+商圈壁垒+超低空置率为后续租金涨价提供依据,核心收入来源贡献稳健。

      K/L 座楼商业改造即将完工,租金翻翻贡献可观16 年末预计美居物流园K/L 座楼更新改造(面积占比9%)完工,定位体验式商业中心,截止目前,K/L 座已签租约或协议的改造面积已达3.12万平方米(超一半)。根据已签约情况来看,K/L 座的平均租金将达到3.9元/天/平米和4.9 元/天/平米,相对2015 年年末平均单位租金1.16 元和1.98元分别上涨了236%/147%,17 年及后续租赁收入将相当客观。

      借助广汇集团房地产资源,领先物业管理有望加速输出借助广汇集团丰富商业楼资源,轻资产商业物业管理模式得以加速复制输出。公司已有多个项目和新疆广汇房地产开发有限公司签署了正式协议和意向协议,建立了稳定合作关系。2016 年度收入累计覆盖金额达7,942.22 万元,已超过2016 年预测的7,854.50 万元。未来该板块营业收入还将逐年上升,且增速超过物流园经营,同时营业成本相对稳定。

      投资建议:公司收入稳健,确定性高,根据业绩承诺17/18 年将实现扣非利润3.3/5.0 亿元,当前公司市值约为75 亿元,对应17/18 年PE 分别为:21x、15x,首次覆盖,参考可比公司,给予“买入”评级。

      风险提示:新疆建材市场需求不达预期,房地产尾盘销售进度不达预期,商业物业开拓进度不确定