南山控股(002314)深度研究：物流地产双轮驱动 赤湾土地价值凸显

　　投资逻辑

    　　换股吸收合并深基地，地产+物流双轮驱动：2016 年8 月16 日，公司发布公告，拟发行7.99 亿A 股换股吸收合并深基地，换股价格5.64 元每股，交易对价45.08 亿。深基地旗下主要有物流园区开发经营和石油后勤业务，目前已运营的物流园区建筑面积达到180 万方，预计到2019 年底或能达到500 万方，按照当前的经营情况和租金水平合理估值200 亿，置入物流地产显著利好中小股东。

    　　地产布局热点城市，进入业绩释放期：公司地产项目主要布局在苏州、上海、合肥、长沙、南通、深圳等城市，从存货价值角度来看，苏州、深圳和长沙占比较高。根据我们的估算，公司未结算项目资源超过220 万方，地产部分净增值61 亿。如果不考虑上市公司体内集成房屋等资产的评估溢价，公司重估净资产120 亿。

    　　股东资源丰富，或受益南山集团资源整合：公司是南山集团控股的唯一A 股上市平台，或将持续受益集团的业务协同和资源整合。南山集团除了参股深赤湾，控股南山控股和深基地之外，在深圳赤湾港片区拥有3.2 平方公里土地，即便扣除保留现状用地之后，建设规模和体量也十分可观。此外，南山集团注资产业投资和资本增值，旗下还控股财务公司、资本管理公司等。

    　　与中建三局合作，其他业务板块或整体剥离：2016 年11 月25 日公司发布公告，与中国建筑第三工程局有限公司签署股权合作意向协议，拟与中建三局在集成房屋、船舶舾装、塔吊租赁等业务板块展开股权层面的合作，由中建三局或其指定的下属公司购买公司目前拥有的此项业务板块的部分股权，实现其控股。公司或借此实现集成房屋等业务板块的剥离。

    　　投资建议

    　　电商的崛起和资产荒打开了物流地产的发展空间，我们看好公司在物流园区领域的竞争优势和控股股东的资源价值，预计公司在2016-2018 实现EPS分别为0.31、0.35 和0.38，目前股价仅相当于31、27 和25PE，首次覆盖我们给予“买入”评级。

    　　风险提示

    　　吸收合并深基地进度不及预期等。