深度*公司*上实发展(600748)深度报告:上海国改风起 优质资产低估

类别:公司 机构:中银国际证券有限责任公司 研究员:卢骁峰 日期:2016-11-22

  支撑评级的要点

      优质资产聚焦上海。公司背靠上实集团优势资源,拥有近300 万平米优质物业,权益货值近500 亿,其中上海货值占比60%,RNAV 约200 亿元。

      公司前三季度实现销售额82 亿同比翻番,创造了公司半年销售业绩的历史记录。此外,公司位于淮海路、徐家汇、北外滩的等黄金地段持有型物业重估价值可观,并计划增加优质不动产物业持有量。

      上实集团实力雄厚。上实集团是上海在境外规模最大、实力最强的综合性集团之一,在推动上海建设等方面一直发挥巨大作用,并在新一轮国企改革中担当运作平台。上实集团现已形成房地产、医药、消费品、基建、金融投资等五大产业主体,而上实发展和上实城开分别是集团在A股和港股两大重要的地产上市平台。

      地产产业链升级转型。公司积极布局金融地产、文化地产、养老产业、众创空间等新兴领域:与集团合作开发的崇明东滩养老社区项目,总建面100 万平米,有望与集团医药资源合作实现医养结合。公司向上游智慧城市、健康医疗、环保节能等领域积极拓展,后续外延扩张值得期待。

      评级面临的主要风险

      地产项目去化率偏低;上海国企改革进程偏慢。

      估值

      我们采用分部估值法,对于地产业务按重估净资产平价方法给予195 亿元的估值,龙创节能2016 年6,800 万元承诺净利润给予15 倍估值8 亿元,合计估值202 亿元,即11.00 元/股,首次覆盖给予买入评级。