深度*公司*上实发展(600748)深度报告：上海国改风起 优质资产低估

　　支撑评级的要点

    　　优质资产聚焦上海。公司背靠上实集团优势资源，拥有近300 万平米优质物业，权益货值近500 亿，其中上海货值占比60%，RNAV 约200 亿元。

    　　公司前三季度实现销售额82 亿同比翻番，创造了公司半年销售业绩的历史记录。此外，公司位于淮海路、徐家汇、北外滩的等黄金地段持有型物业重估价值可观，并计划增加优质不动产物业持有量。

    　　上实集团实力雄厚。上实集团是上海在境外规模最大、实力最强的综合性集团之一，在推动上海建设等方面一直发挥巨大作用，并在新一轮国企改革中担当运作平台。上实集团现已形成房地产、医药、消费品、基建、金融投资等五大产业主体，而上实发展和上实城开分别是集团在A股和港股两大重要的地产上市平台。

    　　地产产业链升级转型。公司积极布局金融地产、文化地产、养老产业、众创空间等新兴领域：与集团合作开发的崇明东滩养老社区项目，总建面100 万平米，有望与集团医药资源合作实现医养结合。公司向上游智慧城市、健康医疗、环保节能等领域积极拓展，后续外延扩张值得期待。

    　　评级面临的主要风险

    　　地产项目去化率偏低；上海国企改革进程偏慢。

    　　估值

    　　我们采用分部估值法，对于地产业务按重估净资产平价方法给予195 亿元的估值，龙创节能2016 年6,800 万元承诺净利润给予15 倍估值8 亿元，合计估值202 亿元，即11.00 元/股，首次覆盖给予买入评级。