长三角系列报告之上实发展(600748)篇：地产业务升级 集团资产注入可期

　　报告摘要：

    　　同业竞争有望解决带来资产注入预期。市场关注的核心问题是上实集团对于旗下地产板块的资产整合问题，即上实城开（ 0563.HK） 和公司（600748.SH）的同业竞争问题，集团承诺于2017 年中解决。我们认为集团的可能路线是：鉴于港股和A股不论是整体估值还是地产板块的估值，A 股估值均显著高于港股，从集团资产最优化配置的角度来看，将港股公司地产业务并购或资产注入A 股上市公司更符合整体效益最大化目标。

    　　大量优质土地储备奠定未来增长基础。除公司自有的土地储备外，伴随着2017 年中解决同业竞争问题的预期，我们认为集团和兄弟公司上实城市开发（0563）所拥有的大量优质土地储备增大公司规模。

    　　截止2015 年底，公司新增土地储备64.68 万方，在建中的建面201.68 万方，总建筑面积超过500 万方，其中上海地区占比超过1/3。

    　　上实集团拥有崇明东滩的开发权为其最大的待开发资源，总面积86 平方公里，目前养老项目己开发面积30 万方，项目总体设计规模为100 万方，总投入约120 亿元。截止2015 年底，上实城开可售总建面约为400 万方，土地储备集中于长三角区域，高价值的投资性物业建面约64 万平。

    　　2016 年前三季度，公司的签约销售额为82.2 亿元，签约销售面积达54.7万方，预期年内销售额超100 亿元无压力。

    　　公司盈利预测及投资评级。公司是上海国资龙头房企，在传统住宅地产开发的基础上形成了“文化地产、金融地产、养老产业和新兴产业”四个地产升级模式。公司拥有大量优质土地储备，同时有望显著受益于集团重组地产资源机遇。

    　　在不考虑预期注入资产的收益下，我们预计公司2016 年-2018 年营业收入分别为86.7 亿元、96.3 亿元和120.9 亿元；每股收益分别为0.37 元、0.43元和0.54 元，对应PE 分别为22.13、19.14 和15.12；NAV 为12.32 元，较当前股价折让33%。给予公司6 个月目标价12 元，维持公司“强烈推荐”评级。