上实发展(600748)季报点评：销售再创新高 北外滩音乐剧生态圈诞生

　　公司公告2016年三季报，1-9 月营收37.22 亿元（+47.09%），归母净利润3.16亿元（+5.31%），扣非净利润2.87 亿元+170.23%，EPS0.22 元-21.4%。

    　　投资要点：

    　　销售再创新高，业绩持续释放。房产销售收入结转增加以及新增建筑施工工程项目收入使业绩大增，1-9 月营收37.22 亿元+47.1%，归母净利润3.16 亿元+5.3%，扣非净利润2.87 亿元+170.2%。销售保持高增长，1-9 月实现合约销售82.18 亿元，是2015 全的2.09 倍。其中7-9 月累计实现合约销售金额42.45 亿元、面积26.39 万方。主要销售贡献来自上海，1-9 月签约54.68 万方其中上海26.9 万方、苏杭合计10.8 万方。深耕上海为中心的长三角和青岛、成渝、泉州等10 城，在沪及周边土储优良，显著受益于本轮市场热度的提升，也较好的抓住了市场销售窗口。公司 1-9 月新开工面积极29.17 万方，竣工面积极38.32 万方，其中竣工主要位于上海20 万方、苏州9 万方、绍兴&湖州9 万方，为结算打下基础。

    　　财务状况持续改善，业绩锁定性佳。至9 月底资产负债率71%、净负债率61%，较上年末分别降11、76pc。货币资金76.6 亿元，超过短债32.5 亿元。年初定增39.02 亿元；3 月以4.92%的利率发行5 年期10 亿元公司债、10 亿元5 年期公司债利率3.23%；6 月以4.95%的利率发行10 亿元3 年期中票。预收款58.0 亿元较年初增179.5%，业绩锁定强。三费率11.7%，较上年同期下降23 个百分点。

    　　“产业X+地产”创新模式的实践，北外滩打造音乐剧生态圈。2016 年9 月公司不倪德伦环球注册合资公司“上实倪德伦”，注册资本人民币1000 万元，双方各持股50%。倪德伦家族有着百年悠丽的剧场管理运营历和音乐剧资源，其目前在百老汇已经拥有了9 家剧院，占该类剧院总数的近一半；百老汇之外还拥有17 家美国剧院和3 家伦敦西区剧院。参与投资、制作和承演超过300 多部百老汇演出，其中徆多曾获得美国戏剧节最高奖，有戏剧奥斯卡支撑的“托尼奖”的首肯，如《狮子王》《汉密尔顿》等。剧院之外，倪德伦家族还涉足了体育赛事、电视广播和有线电视节目制作等领域，并开发了户外现场演出业务，签约歌手包括U2、席琳·迪翁、芭芭拉·史翠玲等。虹口北外滩区域拥有独特的文化历史资源积淀，历史上，这里也是也是上海东方百老汇的发源地。发挥双方优势资源合力打造上海首家专业的音乐剧演出剧院——上实中心剧院，2020 年在北外滩落成，届时将有品牌驻唱，丰富的剧目演出资源及高品质的硬件设施和运营管理，将引入、教育、培训产生更多的百老汇及国内外优质音乐剧，推动中国音乐剧生态圈的形成，打造北外滩区域文化、餐饮、贩物、休闲服务综合体。在上海剧院落成之前，将尽快启动全国巡演。

    　　持续关注国企改革下公司的投资机会。年初定增完成为集团资源整合迈出关键一步，下一步同业竞争问题的解决将使公司的发展进入实质快车道。同时产业X+地产的实践，如we+众创空间、产业投资基金、北外滩文化地产等都值得期待。集团崇明东区域开发、公司东滩养老项目建设等，都可能成为公司股价的催化剂。资产价值11.5 元/股，16-18EPS0.34/0.39/0.45 元，再次“强烈推荐”。

    　　风险提示：集团资源整合不及预期；创新业务回报周期长。