中航地产(000043)点评:彻底退出开发业务 聚焦物业资管

类别:公司 机构:中国中投证券有限责任公司 研究员:李少明/谢余胤 日期:2016-10-24

  公司公告,以协议转让的方式出让持有的10 家子公司股权以及1 个在建项目,预估价值23.23 亿元。

      投资要点:

      转让开发项目,不再从事放该项业务。此次协议出让的10 家子公司以及1 个在建项目多位于贵阳、昆山、赣州等二、三线城市,整体估值23.2 亿元,较账面价值溢价14.4%,标的资产总资产占中航地产的41.27%,净资产占59.62%。剩余未转让地产项目多为已近结算或者近竣工等不具备转让条件的项目,公司、大股东、实际控制人均承诺销售完毕后不再从事房地产开发业务。另外此次协议出让的项目还包括之前布局成都的航空文化科技相关资产:航逸科技以及航逸置业。13-15 年,公司房地产开发业务营收分别为41.27 亿元、35.95 亿元、35.92 亿元,呈逐年下滑趋势。16H1 货币资金12.97 亿元,短债缺口30.3 亿元,资产负债率80%,净负债率203%,此次剥离有利于减轻经营负担,在去化周期较长的背景下实现资产的快速变现,新增较大数额的现金,为转型物业资管业务提供充足的流动性支持。

      转型物业资管业务,聚焦全生命周期管理及客户一体化服务。主营由房地产开发转为物业资产管理,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,努力打造“物业资产管理及服务外包与业提供商”品牌。2016H 新签项目36 个,续签项目44 个,项目总数为359个,在管项目面积达4,285 万平方米,较15 年末新增500 余万方,物业资管业务品牌优势突出,较房地产开发业务未来规模增长更具空间:在营九方贩物中心超68 万方,包括自有4 家位于赣州、成都、九江、昆山以及受托管理2 家位于深圳,已计入投资性房地产物业建面108.2 万方、价值81.53 亿元,占其总资产的34.7%。

      业务摆脱政策调控限制,预计还将获得母公司业务支持。因母公司主业为航空制造业,地产业务未被核准为主业,之前在业务开展上受到政策层面较多限制,此次房地产业务资产出让后,主营业务转为物业资管业务,未来业务开展不再受政策限制,所获充足现金在现有物管业务上半年超预期发展的背景下将助力更加快速的业务扩张不转型,加之母公司中航集团央企背景,未来在机构类物业资管业务的项目拓展受到集团持续支持,资产规模不盈利能力都有充分保证。另外,不排除未来与集团业务相关的资产注入。

      资产出让后最新RNAV11.35 元,房地产相关资产整体出让加速现金回收,助力转型物业资管。公司作为集团A 股上市平台,此次业务出让后将实现业务转型,未来有望受益集团支持,当前市值仅57 亿,具备一定的壳价值,值得关注。

      风险提示:国有资产出让审批未通过;出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。