中航地产(000043)点评:退出地产开发 转型资管服务

类别:公司 机构:国金证券股份有限公司 研究员:胡华如 日期:2016-10-21

  事件

      2016 年10 月20 日公司发布重大资产出售预案(修订稿),拟通过协议转让的方式向保利地产出售房地产开发业务相关的资产和负债,公司股票从10月21 日起复牌交易。

      分析要点

      转让大部分地产业务变现:此次置出的标的资产包括10 项子公司股权和1宗物业,以2016 年7 月31 日为评估基准日,估值23.2 亿,相比账面值溢价14.4%,由交易对方以现金支付对价。出售的标的资产占中航地产相应项目的比例为59.6%(按净资产规模),包括此前布局航空文化主题产业及相关资产,剩余未转让的地产主要是已销售待结算,或接近竣工的尾盘项目,采取自然出清的方式。

      聚焦物业管理资产经营和一体化服务:本次交易后,公司不再从事房地产开发业务,未来主要是三块业务,一是针对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施全生命周期管理,二是存量资产的经营,主要包括留存的持有性物业或未来股东方可能注入的持有性物业,三是客户一体化服务外包业务(主要是服务机构客户),最终转型成“物业资产管理及服务外包专业提供商”。三项业务的稳定性和持续性都要明显强于此前的房地产开发业务。

      截止到2016 年6 月底,公司在全国范围内20 多个城市物业管理项目总数为359 个,在管面积4285 万方,投资性物业营业面积68 万方(中航九方运营管理,2011 年至今相继在赣州、成都、九江、昆山等地开业运营,公允价值81.5 亿,另外股东方还持有深圳2 家九方)。

      交易完成后物业资产管理发展有望提速:此次资产出售后公司将获得大量现金,在物业资产管理业务快速发展的大背景下,能够快速扩大业务规模、提升客户储备、加快升级力度。公司原有的物业管理服务可以有序向物业资产管理延伸,再考虑到央企的资源优势,公司有望逐步打造以机构客户为主的物业资产管理平台。公司将突破地产的周期性,估值提升是十分确定的。

      投资建议

      考虑到交易尚未完成,我们维持盈利预测不变,预计公司2016 年实现EPS0.72 元,目前股价对应PE 仅12 倍,维持买入评级。

      风险提示

      物业资产管理业务拓展低于预期。