宋都股份(600077)点评：大健康转型步伐稳健 地产业务逐步收缩

　　投资要点：

    　　 公司中期业绩超预期，营业收入同比增幅195%，归母净利润同比增幅达1361%。2016 年上半年公司实现营业收入40.49 亿，归母净利润1.04 亿。经营活动现金流9.96 亿，同比增加310%，主要系本期房产销售回笼资金增加所致。财务费用0.44 亿，同比增加796%，主要系融资费用增加。

    　　 公司销售面积同比增长26%，房地产业务毛利率同比下降1 个百分点。2016 年上半年公司合同销售额28.5 亿元，同比增长42%；合同销售面积21.2 万平米，同比增长26%；销售均价13415 元/平米，同比增长13%。公司的项目开发进度如期进行，顺利实施了南京南郡项目的交付。2016 年上半年房地产业务毛利率16.23%，较去年同期下降0.99 个百分点，主要系刚需楼盘利润空间变化所致。受益于杭州房价上涨以及刚需项目今年基本出清，我们预期未来公司毛利将有所提升。

    　　 公司目前土地储备较少，房产项目剩余可售面积仅30 余万平米。公司目前手持1 块土地储备，位于杭州余杭，占地面积2.7 万平米，规划计容面积10.3 万平米；主要销售楼盘位于杭州（6 个项目）、南京（1 个）、合肥（1 个）、舟山（1 个）。

    　　 医疗大健康板块稳步推进，公司参股两家投资合伙企业。2016 年6 月子公司杭州茂都投资管理分别出资3 亿、5 亿人民币参与设立杭州若沐宋都股权投资合伙企业和参与入伙深圳达人汇通资产管理企业，主要投资医疗健康领域。

    　　 维持增持评级，下调盈利预测，给与目标价6.58 元。由于公司新增土地储备低于预期，未来拿地计划不明确， 我们预计公司现有的盈利能力可持续性较低， 因此给与公司2016-2018EPS:0.13/0.18/0.21 元，下调幅度分别为0.10/0.27/0.44 元。考虑到市场对公司转型大健康的预期较高，我们挑选了处于转型过程中且转型方向为大健康的同类房企作为可比公司。因此我们给与公司2017 年PE36.56X（与可比公司一致），对应目标价为6.58 元。

    　　此外，公司今年三月底实施（锁定期一年）的员工持股计划成交均价为5.406 元，给于公司股价一定的安全边际作支撑。