天健集团(000090)点评：百亿旧改项目开工在即 仍有其他更新项目

　　公司公告，收到天健工业园区更新单元（一期）建设用地规划许可证，另中标坪山新区雨污水管网工程EPC 项目。

    　　投资要点：

    　　深圳核心区百亿级项目即将入市，未来几年利润增速超预期之源。天健工业区西邻景田西路，南邻商报路，靠近香蜜湖豪宅片区，7 月片区拆除工作完成，9 月8 日收到政府出具的《深圳市建设用地规划许可证》，年底开工。地块用地面积3.18 万方，建面19.54 万方，其中住宅17.81 万方，商业0.92 万方，配套0.81 万方；扣除保障房和服务用房，住宅可售16 万方。我们预计该项目售价12-15 万元/平米，商品住宅货值190-240 亿元；假设每平米净利润2.5-3 万元，则可增厚公司估值约40-48 亿元，即3.3-4.0 元/股。链家网信息，景田片区二手房报价6-8 万元/平米，福田区域当前在售新盘均价多超10 万元/平米（深业上城酒店式公寓12.5 万元/平米；香蜜湖片区的东海国际公寓11 万元/平米；兮江山别墅第15 万元/平米；山雨清晖，住宅7.5 万元/平米）。考虑到公司项目的稀缺性，售价预计仍有上行空间。

    　　EPC 项目中标表明公司主业之一的建筑施工具备竞争优势，标志着公司建筑施工业务向 EPC、PPP 方向升级转型又迈出重要一步。本次中标坪山片区EPC（设计采购施工项目总承包）项目，中标金额15.85 亿元，项目包括坪山河流域范围内坪环社区、六联片区、沙壆社区、沙湖社区等片区雨、污水分流工程及正坑村排水渠等二级及以下沟渠综合整治等工程。这是今年继罗湖区“二线插花地”棚改、龙岗阿波罗未来产业城启动区基础设施 EPC 项目之后，再次中标深圳市重大城市建设服务项目，进一步扩大了公司在雨污水管网、河道治理方面的经营业绩和品牌影响力。

    　　项目储备丰富，尤其深圳项目顺利推进将加速业绩释放并显著增厚估值，此外深圳旧改拓展空间大。我们统计公司未结算建面合计超200 万方，上半年销售面积8.3万方，而15 全年仅销售9.1 万方。在售项目位于惠州、广州和南宁等地，上海天健萃园下半年开售，将带来销售大幅增长。除天健工业区更新项目外，在深圳仍有少部分改造用地，也将争取新更新项目，如：安托山项目已获批建面由1.8 万平提升为4 万平；龙岗区回龙埔地块由4.9 万平调整为9.8 万平的甲请正办理中；粤通公司收购整合将于下半年完成，粤通旗下土地资源如华富（占地3.6 万方）和狮头岭工业区（占地1.4 万方）；坑梓工业厂房（约1.2 万方）。未来不深巴士、住建局、中交等合作，拓展业务空间和资源。同时，减持莱宝高科收益将平滑利润波动，尚余5896.7 万股，占莱宝高科总股本的8.35%，市值6.6 亿元，拟3 年内全部减持。

    　　深国资控股优质上市平台，持续受益资源整合和体制升级，正不断夯实基础蓄势待发。充分利用公司拥有的从建筑施工、地产开发到后续商业服务一体化全产业链城市运营经验，以及与深圳市国资集团的良好关系，拓展新资源发展路径，新发展模式打破成长瓶颈，长期估值提升可期。RNAV14.2 元/股，深圳旧改及拓展整合有望带来可观的优质项目，并增厚公司价值。预测16-18 年EPS0.40/0.51/0.68 元，对应当前股价PE24/19/14 倍，6-12 个月目标价14 元，继续“强烈推荐”。

    　　风险提示：国企改革进度不及预期，棚旧改项目进度滞后。