上实发展(600748)中报点评：实现业绩翻倍 符合此前预期

　　事件：公司公布半年报，上半年实现营业收入22.26 亿元，同比增加146.32%，实现归母净利润2.06 亿元，同比增加144.60%，基本EPS0.15，同比增（调整后）87.50%。

    　　销售同比两翻，创下历史记录。公司上半年抓紧地产市场周期繁荣阶段增加推盘，实现签约面积28.3 万方（同比+200%），签约金额超过39.7 亿（+250%），均创半年销售历史记录，均受益于公司近年积极采取土竞+并购并进的方式，实现区域布局优化。

    　　上海优质项目结算，毛利水平大幅提升。公司地产实现结算收入18.47 亿元，同比增长106.99%，主要由于上期注入的优质地产资源结算及新增建筑施工业的工程项目收入贡献。同时，地产销售毛利率达39.51%，同比增长10.05 个pct，其中上海长宁八八、青岛国际啤酒城分别实现结算利润1.44 亿和0.94 亿，集团资源整合的增厚效应显现。我们后续看好公司实现“主业升级”的虹口北外滩文化地产项目规划落地及东滩（受益于崇明地位升级）土地开发持续推进，其中北外滩项目将打造“中国百老汇”，有望引进国际演艺具体共同打造并引进顶尖音乐剧目，是未来稀有的高附加值产品。

    　　新兴业务渐现规模，持续培育新增长点。报告期内公司新成立新产业发展部，专门负责多元化业务投前、投后管理，着手编制新产业中长期发展规划，并成立帷迦创投母基金，探索建立新产业项目池。报告期内联合办公品牌WE+通过探索自营、合作和管理输出等多种模式，实现营业工位数量较去年底翻番；另外，上实龙创上半年注入公司后承接公司青岛项目和上海朱家角项目，初步实现协同效应。

    　　充分利用融资窗口，费用大幅下降。上半年，公司抓住债券市场稍纵即逝的时间窗口，成功发行第二期10 亿元公司债，票面利率低至3.23%，创造了市场同期、同等评级的同类型债券最低票面利率，集团作为优质上海国资背景功不可没。截至6 月底，公司15年获批的公司债及定增全部完成，同时受益于经营活动现金回款大增201%，期末公司在手现金63.7 亿元，同比增28.07%，同时管理费用及财务费用同比分别下降2.61%、36.23%。

    　　集团解决同业竞争承诺期限渐近，后续动作有望提速。大股东上实集团近10 年内多次整合旗下地产平台，陆续将体外资源聚集到旗下上市公司体内。目前集团地产板块除公司外有港股上实城开（拥有开发项目未出售资源399 万方（上海120 万方）+北上深等优质持有物业63 万方），集团承诺在17 年7 月解决内同业竞争问题（包括承诺将地产业务整合到A 股或港股平台），时间尚余不足1 年，后续动作有望提速。

    　　投资建议：公司在上年定增后实现资源禀赋大幅提升，业绩基本符合我们预期（此前深度报告及周报中多次提示）。我们预计公司2016-2018 年EPS 为0.52、0.59 和0.62，对应当前股价PE 估值为24.8X、21.7X、20.8X，维持“买入-A”评级，目标价17.24 元。

    　　风险提示：产业地产经营风险、地产销售下滑。