上实发展(600748)中报点评:业绩释放超预期

类别:公司 机构:中国中投证券有限责任公司 研究员:李少明/王修宝 日期:2016-08-30

  公司公告2016半 年报,营收22.26 亿元(+146.3%),归母净利润2.06 亿元(+144.6%),稀释EPS0.15 元+87.5%。资本公积金转增股本每10 股转增3 股。

      投资要点:

      业绩超预期,销售创奇迹。16H 营收22.26 亿元同比大增146.3%,归母净利润2.06 亿元+144.6%,扣非净利润1.94 亿元+152.2%。房产销售收入增加,营收15.68 亿元+145.5%,毛利率39.24%增加10.0pc;新增建筑施工工程项目收入3.64 亿元,毛利率20.19%;房地产出租收入1.15 亿元+15%。深耕上海为中心的长三角和青岛、成渝、泉州等10 城,在沪及周边土储优良,显著受益于本轮市场热度的提升,上半年签约面积约28.29 万方同比增长超200%,金额超过39.7亿元+250%,创造了公司半年销售业绩的历史记录,接近2015 全年39.3 亿元的水平。目前在建工程超过190 万方,可供出售建面超50 万方、其中约20 万方位于上海,全年可售货值充沛。

      股债融资并举,财务状况改善,业绩锁定佳。至6 月底资产负债率67%、净负债率62%,较上年末分别降13、75 个百分点。货币资金63.8 亿元,超过短债19亿元。年初非公开发行募资39.02 亿元;3 月以4.92%的利率发行5 年期10 亿元公司债、10 亿元5 年期公司债利率3.23%;6 月以 4.95%的利率发行10 亿元的中票(3 年期)。预收款40.7 亿元较年初增96.5%,基本锁定今年业绩。

      多元化业务布局初见成效。WE+快速覆盖至全国 10 个城市,营业工位数量较去年底翻番;上实龙创实现管理平稳对接;新成立新产业发展部,与门负责多元化业务投前、投后管理,采取基金孵化不产业投资相结合的投资模式;成立帷迦创投母基金募集规模为2.3 亿元,支持引导基金所投企业入驻WE+,形成基金不创业者的创投生态圈,并联合优质合作方进行新兴产业战略布局。

      崇明撤县改区落定后,集团及公司在崇明东滩未来的开发价值仍待我们重新认识和发掘。崇明在上海市政府直管地位的提升,轨道建设改善交通,崇明岛开发将提速。

      集团在崇明东滩地区总共有86 平方公里土地,近半可开发,公司已介入大型东滩长者社区开发。5 月崇明三岛之一的长兴岛出让2 地块,楼面价达1.5/1.6 万元/平米,溢价率219%/229%,崇明本岛的销售均价2-3 万元/平米,上海的价值洼地。

      关注近期高管变化,及集团承诺解决同业竞争的进程,上实城开货值超1200 亿元,是公司的1.25 倍。集团承诺2017 年年中前要解决上实发展不上实城开的同业竞争问题,时间短任务重。我们测算,至15 年底上实城开未结算面积约399 万方,其中上海约120 万方,货值超1200 亿元;公司目前项目可结算建面约440 万方、货值超900 亿元,其中上海超130 万方。近期静安、虹口分别拍出10 万元/7.3万元楼面地价,引发市场对上海优质项目的重估。上半年公司副总裁、董秘辞职,新聘任胡文魄先生、陆雁女士为公司副总裁,聘任胡文魄先生兼任公司董事会秘书。

      持续关注国企改革下公司的投资机会。年初定增完成为集团资源整合迈出关键一步。下一步同业竞争问题的解决将使公司的发展进入实质快车道,更值得期待。年初来,我们多份报告推荐公司,并率先提示崇明建设的投资机会,期间股价最大涨幅50%。公司资产价值16.11 元/股、近期可能的管理层变化以及同业竞争解决催化,“产业X+地产”创新模式带来历史性发展机遇。16-18EPS0.44/0.51/0.58 元,再次“强烈推荐”。

      风险提示:集团资源整合不及预期;创新业务回报周期长;公司项目结转的周期性导致业绩不及预期的风险。