中航地产(000043)中报点评:物管增长超预期 关注集团与保利整合事件

类别:公司 机构:中国中投证券有限责任公司 研究员:李少明/谢余胤 日期:2016-08-29

  半年报公告,上半年实现营收27.15 亿元(+68.3%),归母净利润0.03 亿元(+103.02%)。

      投资要点:

      三费水平回落,净利率转正。16H1 营收27.15 亿元(+68.3%),房地产开发营收16.22 亿元(+115.42%),占比59.73%;物业管理营收9.88 亿元(+27.81%),占比36.4%。归母净利润0.03 亿元(+103.02%)较1 季度由负转正,综合毛利率21.3%同比降6.3 个百分点,三费率17.8%,同比下降8.6 个百分点。营收增长主要系岳阳中航翡翠湾项目、昆山九方城项目、惠东中航元屿海等项目结转以及物业管理收入较上年同期有所增加。Q2 延续Q1 销售高增长,预收款基本锁定下半年业绩。上半年签约销售面积29.31 万方(+42%),签约金融30.35 亿元(+98%),结转面积19.35 万方,结转金额13.98 亿元。预收款36.41 亿元,基本锁定下半年业绩。现有开发项目待售建面27.64 万方、待开发储备150 万方,规模相对较小。物业管理超预期,商业物业稳健发展。上半年物业拓展继续聚焦机构类物业,新签项目36 个,续签项目44 个,项目总数为359 个,在管项目面积4285 万方,较15 年末新增500 余万方,品牌优势突出。以九方为核心的城市综合体经营初具规模,在营九方贩物中心六家,位于赣州、成都、九江、昆山、深圳华强北不龙华,营业面积68 万方。持有型物业大多位于当地商业繁华地段,已计入投资性房地产物业建面108.2 万方、价值81.53 亿元,占其总资产的34.7%。偿债压力仍存,多渠道融资迫切。16H1 货币资金12.97 亿元,短债缺口30.3 亿元,较15 年末微降;资产负债率80%较15 年底下降2 个百分点,净负债率203%较Q1 降29 个百分点。3 月发行15 亿元5 年期公司债利率3.29%;拟再发私募债18 亿元。

      静待航空文化业务发力。此前公司确定以航空科技文化为重要发展方向之一,首个航空科技文化大型综合项目航空大世界落地成都,16 年1 月5.45 亿元取得成都天府新区地块,总建面58.7 万方,将建成航空科技文化単览中心、配套商业、产业孵化基地、航空主体社区等。我们期待在集团背景支持下,新型业务能取得快速突破。7 月7 日公告母公司中航工业正在不保利集团筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案,可能涉及公司房地产业务,存在不确定性,持续关注。

      最新RNAV12.64 元,预测16-18 年EPS0.71/0.81/0.93 元,PE12/10/9 倍,集团正在不保利集团筹划地产业务资产整合方案,股票停牌中。公司是集团国内地产上市平台,市值57 亿,转型谋发展及集团支持值得关注,维持“强烈推荐”评级。

      风险提示:短期资金压力已现;母公司筹划重组,地产及航空文化业务发展不确定性。