上实发展(600748)点评:东滩开发及同业竞争解决 值得期待

类别:公司 机构:中国中投证券有限责任公司 研究员:李少明/王修宝 日期:2016-08-23

  年初来我们率先多次报告推荐公司,近期,又多次提示崇明撤县改区给公司带来的投资机会,期间股价最大涨幅50%。接下来,集团同业竞争的解决带来实质影响更值得期待。

      投资要点:

      崇明撤县改区落定,我们在一季报点评中即提示崇明岛建设提速推进提升东滩土地开发价值。日前,经国务院批准,撤销崇明县,设立上海市崇明区。这标志着崇明在上海市政府直管地位的提升,崇明岛建设将提速。集团在崇明东滩地区总共有86 平方公里土地,近半可开发,公司已介入大型东滩长者社区开发,规划建面近100万方,供上万老人养老居住。崇明岛总面积326km,生态环境优越,上海主城至崇明岛的地铁线路即将开工,若开通将加速崇明岛的开发。5 月崇明三岛之一的长兴岛出让2 地块,楼面价达1.5/1.6 万元/平米,溢价率219%/229%,崇明本岛的销售均价2-3 万元/平米,上海的价值洼地。集团及公司在崇明东滩未来的开发价值仍待我们重新认识和发掘。

      离集团承诺解决同业竞争时间不足1 年,整合迫在眉睫,上实城开货值超1200 亿元,值得期待。上实集团承诺2017 年年中前要解决上实发展与上实城开的同业竞争问题,时间短任务重,整合迫在眉睫。据我们测算,截止15 年底上实城开剩余货值是公司的1.25 倍:上实城开拥有项目未结算面积约399 万方,其中上海约120万方,总计货值超过1200 亿元;公司目前项目未结算建面约440 万方(权益口径约300 万方)、货值超900 亿元,其中上海超130 万方。近期上海静安、虹口分别拍出10 万元/7.3 万元楼板地价,引发市场对上海优质项目的重估,公司自身及依托集团在资源获取优势明显,在手项目开发价值有望提高。

      关注高管变化及同业竞争问题解决的进程。年初以来,公司副总裁柴会民先生、董事会秘书阚兆森先生分别辞去职务,5 月新聘任胡文魄先生、陆雁女士为公司副总裁,聘任胡文魄先生兼任公司董事会秘书。

      我们持续关注国企改革下公司的投资机会。年初公司完成定增为集团资源整合迈出关键一步。下一步同业竞争问题的解决将使公司的发展进入实质快车道,更值得期待。年初以来,我们多份报告推荐公司,并率先提示崇明建设提速及撤县改区带来的投资机会,期间股价最大涨幅50%。考虑公司资产价值16.11 元/股、近期可能的管理层人事变化以及解决同业竞争催化,“产业X+地产”创新运作模式等带来的历史性发展机遇,提升6个月高目标价至16元。预测16-18EPS0.44/0.51/0.58元,对应PE30/26/23 倍,再次“强烈推荐”。

      风险提示:集团资源整合不及预期;创新业务回报周期长。