上实发展(600748)深度分析:业绩优良土储优质 集团整合有望加速

类别:公司 机构:安信证券股份有限公司 研究员:陈天诚 日期:2016-08-19

  深耕上海+3 区域,业绩有望超预期。公司地产业务深耕上海为中心的长三角,在上海地区土地储备充足(15 年底项目建面157 万方)。2015 年4 月,公司向7 名对象以定增方式发行3.36 亿股,实际募集资金39.02 亿,成功获得上投控股和龙创节能资产注入,并获得了上投控股旗下长三角核心(苏州、绍兴)以及上海(徐汇、静安、青浦)地产项目。2015 年,上述项目均给公司带来的业绩增厚明显,随着上半年在上海地区的多个项目将进入结算,公司中报业绩稳步增长有保证,甚至有望超预期。

      崇明升级落地,公司受益较大。7 有月29 日上海市人大通过崇明撤县建区的决定,此前预期终得落地。崇明东滩项目是公司控股股东上实集团在国内最大的待开发资源,用地面积达86.35 平方公里。其中占地2500 亩的启动项目长者社区已于14 年开工,公司持有38%的权益。项目一期已在15 年9 月正式推向市场,年底销售额已超1 亿。由于崇明政府层面的土地规划仍未最终全部确定,除已在开发的养老社区外,其他地块的商业模式和开发模式尚在探索中。我们认为随着崇明区域地位稳步提升及轨道建设逐步推进,地区人口及产业导入都将有望在3-5 年进入提速阶段。在未来规划逐步落地后,公司有望逐步展开多种产业模式的探索,并充分获益于区域升级。

      上海新一轮国改开启,集团整合有望提速。公司实际控制人上实集团作为上海政府的窗口企业,近年来集团地产资源不断整合聚焦。自上市以来,公司多次获得优质资源注入。目前集团主要尚待整合的地产资源包括崇明东滩开发及香港上市公司上实城开。集团2011 年曾承诺,对崇明东滩土地上的地产业务将由上实发展优先参与开发;同时对于上实城开,集团承诺促使相关公司通过以现金和/或股权为对价进行资产注入、吸收合并或其他监管政策允许的方式,将上市范围内地产业务集中在A 股上市平台或香港上市平台。2014 年集团申请延期三年,即到2017 年7 月彻底解决。

      上实城开现金充足,资质优良,估值较低。上实城开近年一直为集团发展提供有力支持,包括以较资产净值折让的价格向集团注入优质资产,并通过现金优势为集团提供财务支持。上实城开近年收入及销售水平与公司相近,但两地公司市盈率、整体估值等方面均存在较大差异。我们初步估算上实城开地产业务NAV 为273 亿,目前股价较RNAV 折让68%,公司有望借助A 股资本市场优势,成为集团整合平台。

      投资建议:公司在2015 年通过非公开发行获得集团优质项目注入,业绩增厚明显,今年中报业绩有望继续稳步增长。我们测算公司RNAV 为17.24 元(中性),目前股价折让29.9%左右,预计公司2016-2018 年EPS 为0.52、0.59 和0.62,对应当前股价PE 估值为24.8X、21.7X、20.8X,首次覆盖,给予“买入-A”评级,6 个月目标价17.24。

      风险提示:产业地产经营风险、地产销售下滑。