华鑫股份(600621)深度研究：上海仪电唯一地产上市平台 打造智慧产业社区综合运营商

　　公司致力于成为“智慧产业社区开发商和运营商”。上市公司前身为成立于1952 年的黄浦区社会福利食品烟斗组，经过60 年的历史转变，从最初的制造业不断向商务不动产进行转变，于2014 年完成全面退出制造业。2015 年，公司明确了聚焦“智慧产业社区综合运营商”的战略。

    　　房地产业务占比高，项目储备集中在上海、苏州。2015 年公司实现主营业务收入32150 万元，其中房地产业务收入27961 万元，占到主营收入的87%。

    　　公司的土地储备有两块，分布在上海青浦和松江，合计459821.70 平方米；投资项目有2 个，位于江苏苏州和上海浦东，目前都处于在建状态；在售的3 个项目均位于上海，属工业办公类，尚未预售。

    　　背靠上海仪电，智能城市建设经验丰富。华鑫股份是上海仪电旗下唯一地产上市平台，实际控制人为上海国资委。上海仪电集团以“引领信息产业发展，服务智慧城市建设”为目的，为智慧城市建设提供整体解决方案，参与智慧城市的运营，建设经验丰富。

    　　已公告2017 年之前解决同业竞争问题，等待资产注入。大股东华鑫置业承诺：1）凡上市公司参与竞标的项目，华鑫置业及其下属子公司均不参与竞标；2）2017 年12 月31 日前，以市场化的方式逐步将存在同业竞争情况的相关业务于资产注入到上市公司，使上市公司成为华鑫置业下属唯一商务不动产运作平台。

    　　打造A 股智慧园区第一股。我国的产业园区建设受中国经济增速换挡、制造业步入困境影响已步入瓶颈期，迫切需要通过智慧化建设来实现转型升级。

    　　上市公司致力于成为智慧产业社区综合运营商，具备先天优势：旗下储备的商务不动产项目较多，股东层面上海仪电拥有完整的智慧城市构架体系，储备了一批拥有强大引擎的高精尖公司。公司未来有望在智慧产业方面与大股东产业形成协同效应，打造A 股智慧园区第一股。

    　　投资建议：公司未来有望成为A 股智慧园区第一股，给予“增持”评级。公司转型聚焦智慧产业社区运营商，项目布局长三角区域，未来有望与大股东的智慧产业社区产生协同作用。大股东承诺2017 年之前解决同业竞争，旗下相关业务注入到上市公司预期强烈。我们预计公司2016、2017 年EPS 分别为0.31、0.38 元，截止7 月28 日，公司收盘价为11.58 元，对应2016、2017年PE 分别为37.35 倍和30.47 倍。2016 年给予公司45XPE，对应目标价13.95 元，给予“增持”评级。风险提示：公 司智慧园区项目推进不及预期，大股东解决同业竞争、资产注入不及预期。