海印股份(000861)点评：优质商业项目再落地 租赁中华美食城完善海印生态圈

　　投资建议

    　　海印股份公告，拟与广州市金科物业及其实际控制人苏新荣等签订“中华美食城”的租赁协议，租赁中华美食城项目所涉的所有土地及房产，租赁期限不超过二十年，租赁总金额不超过14.6 亿元。考虑到零售行业目前整体景气度较弱，且公司估值较同行稍贵，我们下调公司目标价4.3%至6.7 元，并移出确信买入评级。

    　　理由

    　　1、优质商业项目再落地，助力公司打造“家庭生活休闲娱乐中心运营商”；商娱互动未来发展前景广阔。

    　　①中华美食城项目为轻资产运营模式，发展前景良好：项目地处广州番禺区南村镇内，位置优越（紧邻交通要道及著名旅游景点），是广州首个以“美食”“岭南文化”为主题的餐饮情景消费体验商业项目，符合当前消费升级趋势。该项目也是公司继上海周浦镇又一城、广州国际展贸城、上海滨水新天地等之后，又一重要优质商业项目落地，我们预计未来优质新商业项目仍有望不断落地。

    　　②“商业+文娱”互动协同效应明显，打造利润新增长点：此次中华美食城项目与公司“番禺〃海印又一城”处在同一商圈，有望形成商娱互动局面，助力公司开拓新利润增长点。

    　　2、海印生态圈渐入收获期，后续资本运作有望加强。

    　　①商业：各重点项目稳步推进，其中与可转债相关的周浦镇海印又一城（距离迪斯尼不到6 公里）预计2017 年8 月封顶开卖公寓，由于拿地成本较低，届时有望显著增厚公司业绩；②文娱：经过持续内生外延拓展，公司在线下城市演艺方面已形成“五市六剧院”的布局，未来有望持续受益票务收入增长、规模效应带来的成本端改善以及外延整合提效；

    　　③金融：海印金服致力于打造立体化的金融服务平台，目前已囊括广东商联、花城银行、海印小贷、河源农商行、信汇电子等公司，未来仍有望继续整合各类金融资源。预计金融业务成熟后将会给公司的商业、文娱业务带来明显的协同作用。

    　　3、可转债转股价格正式确定，后续对股价诉求较强。公司可转债已顺利发行，初始转股价格为5.26 元/股。考虑到海印目前正在大力推进海印生态圈的外延布局，对资金需求较大，我们预计公司管理层有十足的动力推动可转债转股，后续管理层对公司股价诉求强烈。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到零售行业目前整体景气度低迷等原因，我们下调公司目标价4.3%至6.7 元，对应17 年51 倍P/E。目前公司“海印生态圈（商业+文娱+金融）”正渐入收获期，可转债发行后的外延整合项目落地与商业模式创新值得期待，我们仍看好公司中长期发展前景，给予推荐评级。

    　　风险

    　　商业项目进度低预期，房地产结算波动，跨界并购整合风险。