华联股份(000882)调研简报：轻资产、重投资、携中信 打造特色购物中心

一、 事件概述

    我们调研了华联股份,与公司高管就未来发展战略和与中信产业基金的合作规划进行了交流。

    二、 分析与判断

    专注购物中心定位,多元业态提升竞争力

    公司自2008 年起主营业务转型为购物中心运营管理,长期从事零售行业的丰富专业经验和大量客户资源使公司在商业地产的投资、开发和租售方面具备强大竞争优势。面对电商网购带来的分流,公司围绕社区型购物中心的市场定位,打造了百货、超市、专业店、餐饮等多种业态,加大体验型消费比例,并注重门店的专业规划设计和租户资源的多样组合,聚客能力不断提升。此外,公司战略规划将北京市作为核心发展区域,目前北京人均购物中心面积在大城市里仍处于偏低水平,可为公司带来较大成长空间。同时,公司将积极布局有潜力的二线城市物业,或将在购物中心引入公司战略合作伙伴租户,利用主力租户对招商的带动效应加大招商议价筹码。我们看好公司打造多业态融合、特色鲜明的购物中心,未来或可继续增加“吃喝玩乐”等新兴体验式内容的占比,以吸引更大客流。

    携手中信产业基金,加大优质股权投资

    公司于2016 年4 月调整定增方案,拟以3.43 元/股向上海镕尚和中信夹层购买两者持有的海融兴达和山西华联股权,并向西藏山南募集配套资金8.6 亿元,用于标的公司在建购物中心的后续建设及装修。定增完成后,中信产业基金将通过上海镕尚、中信夹层和西藏山南间接持有公司18.41%股份,成为公司第二大股东。此前公司及子公司已与中信产业基金成功合作,投资了“唱吧”、“饿了么”等项目:1)“唱吧”KTV 实体店的加入有助于公司门店吸引更多年轻消费者、增加客户消费粘性,并赋予购物中心更多娱乐属性,推动公司进一步开展差异化经营;2)餐饮业态在公司门店的占比很高,而“饿了么”作为领先的移动饮食服务平台,与公司有较强业务互补性,双方合作有助于公司为社区周边居民提供更加便利的服务,并尝试线上线下融合发展。我们认为公司未来将继续以财务投资和战略合作为目的,依托中信产业基金的强大项目资源优势和资金优势,不断发掘优质项目,或将重点考虑能够为主营业务带来协同效应的关联业态(如餐饮、娱乐、社区服务等)的投资,增强整体盈利水平。

    BHG 零售信托成功发行,轻资产战略加速推进

    由于购物中心存在资产重、培育时间长等问题,为提高资金使用效率,公司开始逐步推进轻资产运营战略。2015 年,公司发起设立的BHG 零售信托(BHGRetail REIT)于新加坡上市,发行规模约3.94 亿新元。截至2015 年,因“绿鞋”安排,公司持有REITs 的份额占发行总份额的0.58%,大股东华联集团占30.10%,为第一大份额持有人。REITs 持有公司出售的北京万贸、合肥瑞安、青海兴联、成都海融和大连华联五家购物中心股权,目前各购物中心均已开业,可提供稳定的租金收入。作为REITs 的发起人、信托份额持有人、基金管理人及物业管理人,公司可获得丰厚的管理收入和信托收益。此类高毛利的业务能够帮助公司改善现金流、优化财务结构,并提升公司对商业物业的资本运作和管理能力。BHG 零售信托的成功发行为公司实施轻资产战略夯实了基础,未来公司或将继续把成熟后的物业出售于REITs 并保留管理权,采用收租管理等模式,享受物业增值收益和运营管理收益。

    三、 盈利预测与投资建议

    公司是国内唯一专注于购物中心运营管理的上市公司,旗下购物中心集合了购物、餐饮、娱乐、社区服务等多种消费业态。定增引入中信产业基金后,公司或将大幅加快对外投资步伐,有望迎来新利润增长点。我们看好公司轻资产战略的进一步推进,预计2016-2018 年EPS 为0.16 元、0.23 元、0.32 元。首次覆盖,给予“强烈推荐”评级。

    四、 风险提示:宏观经济下行;股权投资标的表现不达预期。