上实发展(600748)季报点评:营收和净利大增 股价安全垫突出

类别:公司 机构:中国中投证券有限责任公司 研究员:李少明/王修宝 日期:2016-05-04

  公司公告2016Q1 业绩,实现营业收入8.97 亿元(+89.0%),归母净利润1.04 亿元(+57.3%),扣非净利润0.97 亿元(+11.8%)。摊薄EPS0.07 元。

      投资要点:

      营收和净利大幅增加。16Q1 实现营业收入8.97 亿元(+89.0%),归母净利润1.04亿元(+57.3%),扣非净利润0.97 亿元(+11.8%)。房地产销售结转收入增加使业绩大幅增长;投资净收益0.008 亿元-100.6%(上年同期:1.48 亿元)使得利润增速降低。

      Q1 综合毛利率45.3%高于15Q1 和15 年末分别13、10 个百分点。三费控制方面较年同期大幅下降15.5 个百分点至17.5%,财务和管理费用率均降低。至3 月末账面预收款26.5 亿元,对今年业绩锁定性增强。

      财务状况改善,融资成本及负债率大幅降低。截至3 月年底资产负债率67%、净负债率76%,较上年末均显著改善。账面货币资金61 亿元,超短债16 亿元。15 年非公开发行 3.355 亿股募资39.02 亿元;3 月以4.92%的利率发行10 亿元公司债券(3+2年期);6 月以 4.95%的利率发行10 亿元的中票(3 年期),综合融资成本降至5.63%。

      16 年3 月再发行10 亿元5 年期公司债,利率降至3.23%,成本再降低。

      崇明岛建设提速,提升东滩土地开发价值。集团在崇明东滩地区总共有86 平方公里土地,近半可开发,公司已介入大型东滩长者社区开发,规划建面近100 万方,供上万老人养老居住。根据权威媒体报道,上海市正酝酿崇明撤县设区相关事宜;《上海市轨道交通近期建设规划(2017-2025)》中崇明线赫然在内,起自浦东金桥终至崇明岛,全长约47km,若开通将极大便利普通市民往来崇明。

      解决房地产业务同业竞争迫在眉睫。大股东上实集团承诺2017 年年中完成上实发展不上实城开的同业竞争问题。时间紧任务重,整合迫在眉睫。上实城开可开发项目22个分布于国内12 个城市,可售建面约700 万方(权益建面约500 万方),超过上实发展的2 倍。

      集团优质资源整合预期,“产业X+地产”模式培育创新产业并轻资产化。15 年定增价11.63 元,大股东及高管增持0.22 亿股成本11 元,公司资产价值14.6 元/股,股价安全垫突出。16-18 EPS0.44/0.51/0.58 元, PE23/20/17 倍,再次“强烈推荐”。

      风险提示:集团资源整合不及预期;创新业务回报周期长。