深度*公司*嘉凯城(000918)点评:存量资产加速变现 恒大地产强势入主

类别:公司 机构:中银国际证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2016-04-27

  支撑评级的要点

      房地产15 年销售31 亿,16 年目标45 亿。公司2015 年房地产开发业务实现营业收入23 亿元,同比下降57%;实现销售金额31.4 亿元,同比下降29%;实现销售面积31 万平米,开工面积61 万平米;销售业绩主要贡献自杭州、青岛、上海、张家港和重庆等项目。公司2016 年计划销售金额45 亿元,销售面积为42.5 万平米,加快去库存并实现旧改项目突破。

      城市客厅新开业3 个,重点理清盈利模式。公司城镇商业实现销售金额3.6 亿元,销售面积3.3 万平米。公司继店口项目开业后,塘栖、双林、横村3 个项目于去年底开业,平均开业率达80%;地产基金方面凯思达资本基金管理规模达60 亿;O2O 方面公司引进大数据公司华院数据技作为合作伙伴。公司未来将理清城市客厅盈利模式,完成财务模型测算。

      存量资产加速变现,估计储备建面560 万方。公司自去年下半年起加速实施存量资产清退:12 月完成上海普陀区旧改项目转让收益2.15 亿元;11 月拟以不低于6.12 亿元挂牌转让青岛时代城项目,建筑面积179 万平米;今年计划在房地产金融方面,重点完成湖州、苏纶场、无锡项目基金的退出/延续,合计建面147 万平米。我们估计公司目前房地产储备约380 万平米,上海2 处旧改项目104 万平米,城市客厅项目75 万平米。

      恒大地产36 亿元受让公司52.78%控股权。2016 年4 月24 日,公司接到控股股东浙商集团通知,确定本次股份转让的受让方为恒大地产集团有限公司,受让价格为3.79 元/股,受让股数9.52 亿股,占总股本的52.78%,转让金额36.1 亿元。恒大地产集团有限公司为港股上市公司恒大地产(3333.HK/港币6.01, 未有评级)的全资子公司,截至2015 年恒大地产土地储备建筑面积为1.56 亿平米,一二线城市占比55%;去年实现销售额2,013亿元,同比增长53%;销售面积2,551 万平米,销售均价7,892 元/平米。

      恒大地产旗下多元化产业丰富:恒大健康、恒腾网络借港股壳上市,恒大淘宝和恒大文化新三板挂牌,后续资本运作值得期待。

      评级面临的主要风险

      房地产项目去化率偏低;恒大入主对于存量资产处置的不确定性。

      估值

      我们给予公司2016-18 年每股收益预测分别为0.06 元、0.09 元和0.13 元,由于恒大入主后对于存量资产处置方式尚存在较大不确定性,我们暂时维持原先目标价8.23 元和买入评级。