深度*公司*金陵饭店(601007)调研纪要:养老养生项目稳步推进 国企改革进程有望提速

类别:公司 机构:中银国际证券有限责任公司 研究员:旷实 日期:2016-04-22

  一、调研要点

      1.天泉湖养老养生项目稳步推进。盱眙天泉湖度假区是金陵饭店集团和金陵饭店(601007.CH/人民币12.40, 买入)上市公司共同开发的养老养生项目。集团控制48平方公里,涉及四个产业:(1)休闲度假;(2)养生养老;(3)创意产业;(4)生态农业。上市公司开发1,269亩,金陵天泉湖旅游生态园,包括(1)五星级会议度假酒店区(目前89间套,未来将增至300间套);(2)玫瑰园养生养老公寓;(3)原生态低密度住宅区。从集团层面,打造养老地产+养老服务+养老金融全产业链;养老服务是与美国诺宾逊合作,成立金陵诺滨逊老年养怡股份有限公司,实现菜单式收费;今年年底建成社区医院,未来建专科医院或三甲医院。

      2.投资建议:公司天泉湖养老养生项目稳步推进,酒类贸易承压未来有望调整苏糖糖酒公司股权结构。公司后续看点主要是江苏省国企改革(总体方向是引入战投、股权激励、集团层面资产整体上市)以及外延式扩张(养生养老、健康医疗等产业),预计公司2016-2018年每股收益为0.20元、0.23元、0.26元,维持买入评级。

      二、公司演讲

      公司属于传统的酒店业,转型升级到养老产业。从集团层面出发,涉足两大产业:(1)旅游酒店业,(2)养生养老产业。从上市公司层面,三大业务板块:(1)酒店投资管理、(2)酒类贸易、(3)旅游资源开发。

      1、酒店投资管理

      目前上市公司全资的酒店一共3个:(1)老金陵饭店,约5万平方米,近600间客房。(2)新金陵饭店(亚太商务楼),约385间客房,超五星级;两个金陵饭店加总近1,000间客房,构成江苏省最大规模的五星级酒店综合体。(3)盱眙天泉湖的金陵山庄,五星级会议度假型,目前客房89间套,未来增加到300间套。

      酒店管理方面,在全国19个省市自治区,共128家酒店,其中116家是五星级,12家是四星级,五星级管理规模位居全国第一,位居全球酒店五十强的37位。从管理总数上,五星级为主,锦江和首旅有大的并购动作,锦江第一、首旅第二。金陵依托市场化运营,通过全权委托管理形式,轻资产扩张。固定管理费,占营收2-3%;奖励管理费,占经营毛利(GOP)的5-15%,一家酒店约100万左右,根据不同规模、不同城市。

      2、酒类贸易

      04年收购江苏苏糖糖酒公司,糖酒公司基本是每个省酒类批发总渠道,包括商超、星级酒店。上市公司控股52%,前几年发展很好的情况下,净利润做到近5,000万,营收3-4亿;从近两年八规六禁,高档酒水贸易受到很大冲击,库存量增大,高档酒类先打款后拿货,目前基本是江苏最大高中档酒类批发商;价格倒挂。目前是滞销品慢慢消化库存,热销的品种要保持,红酒有保质期,近两年来主要任务是消化库存,调整经营模式,扩大网络营销,增加连锁酒店的供给,精简机构人员,绩效管理,前年亏损近2,000万,去年亏损1,000万左右,今年目标是扭亏、盈亏平衡,市场有些回暖。

      3、旅游资源开发

      养生养老地产,盱眙天泉湖度假区,距离南京最近直线距离半小时,从市中心1小时20分钟。是金陵饭店集团控制、开发48平方公里,叫金陵天泉湖商务中心区,中间是9平方公里水域,可以达到一级饮水级别,选择天泉湖有两个方面因素:(1)优厚的土地政策,税费减免政策;(2)生态环境,亚洲最大天文观测站,氧负离子含量是江苏平均值50x,pm2.5是江苏省最低的地区。铁山寺森林公园(4A级)70多平方公里,天泉湖度假区紧挨着森林公园。森林覆盖率94%,原始林海61.6平方公里。

      上市公司有1,269亩地,开发金陵天泉湖旅游生态园,相当于引领项目,(1)五星级沿湖会议度假酒店区;(2)玫瑰园养生公寓,养生养老示范区;(3)原生态低密度住宅区(别墅)。三个区域构成业态,拥有休闲度假、养生养老。集团在天泉湖的四个产业:(1)休闲度假;(2)养生养老;(3)创意产业;(4)生态农业。

      (1)会议度假酒店区:目前开发出89间套的五星级酒店,二期、三级会开发酒店式公寓或酒店式别墅,可能采取售后返租的形式,作为酒店客房配套。

      (2)养生养老公寓:玫瑰园共1,600套,20万平方米,现在开放216套,五栋公寓一栋会所组成,公寓是5层楼,去年下半年预销售,精装修,最低48-70万,6,350元/平米起。集团是做养老公寓,翡翠园养老公寓,共1.3万套,面积在130万平方米。集团和上市公司一起构成大型养老社区,共150万平方米,供1.5万户老人居住。目前集团开放2,000套销售,去年5月底开始,目前是一期。

      大型养老社区,150万平方米,CCRC(Continuing Care Retirement Community)。与传统养老院相比,更像高星级酒店度假胜地,集餐饮、居住、娱乐为一体,5万平米的配套设施,有歌剧院、音乐厅、教堂、寺庙、大型养老院、康复护理理疗健身中心、老年学校等。据美国一项调查,居住在CCRC的老人平均寿命是不住在CCRC老人寿命的1.5倍。注重四方面:(1)高品质;(2)高价值;(3)可支付,兼顾长期居住和运营管理,运营管理与美国诺宾逊合作,打造金陵诺宾逊,未来提供养老服务,已经形成养老地产+养老服务+养老金融全产业链。集团牵头和省政府成立江苏省养老产业基金,未来总投资100亿,现在拿到3亿,近1-2年月达到30亿,说明金陵是江苏省养老的标杆;(4)可托付,合同有契约保证,承诺今年年底建成社区医院,保证科室副主任医师以上挂帅,未来建专科医院或三甲医院,也有护理院,24小时诊疗服务,24小时健康状况检测,10分钟到场紧急服务,遇到紧急情况,有直升机停机坪可以飞到南京鼓楼医院。

      1.5万户老年人可以租用近1万亩生态农场,可以自己种也可以雇人耕种,带来田园情趣。收费菜单按照健康老人、半自助老人、全护理老人区分,最低2,000元/月(尚未最终确定),包括一日三餐,基本物业等。护理康复额外菜单式收费。从健康老人到临终关怀全覆盖。与美国的合作是将美国养老标准和金陵高端五星级服务经营结合。

      三、Q&A

      Q:养老后续如何收费?

      A:采取菜单式收费,以2,000元/月(尚未最终确定)为基准,包含营养菜谱、每日检测、健身娱乐服务、物业服务。费用逐渐根据服务和护理等级递增。

      Q:养老护理费2,000-5,000元,盈利能力如何?

      A:养老服务未来盈利不断提高,养老护理在美国有30年历史,有30多家养老机构,未来中国40岁以上单独住在养老社区人数比例要上升,现目前我国居家养老占87%,社区养老占8%,剩余为机构养老。金陵饭店将该业务定位现代服务业集聚区+生态旅游度假区+养生养老示范区。

      Q:天泉湖投资水平?

      A:集团方面预计100亿以上,上市公司以滚动式开放,预计投资10亿多。公司以重资产+轻资产相结合,酒店管理+养老管理依赖人力资本输入,通过股权激励促进向上发展。现目前平均房价700元左右。预计每年从5%-10%增加。写字楼9个月出租率93%。未来增加轻资产管理,致力于并购重组。

      Q:出租率水平?

      A:金陵饭店老楼和新楼72-75%之间,平均房价700元,趋势在回暖,未来将提高平均房价。新楼方面,折旧摊销+土地租金+财务费用对利润稀释。

      Q:天泉湖玫瑰园216套养老养生公寓是否开始销售?

      A:目前在试销售,产品方面考虑打包重新设计,将集团的翡翠园和上市公司的玫瑰园分开销售。未来还会建设玫瑰园二期。