皇庭国际(000056)年报点评：站在商业地产的基石上 眺望远方

　　报告要点

    　　事件描述

    　　年度公司实现营业收入2.68 亿元，同比大幅增长171.17%，净利润亿元，去年亏损3.35 亿元；净利润率14.29%，EPS 0.09 元。每股转增10 股。

    　　事件评论

    　　主营业绩靓丽，投资收益推动净利润上升。2015 年主营业务方面，营收同比上升171%，主要系报告期公司核心商业地产项目皇庭广场开业率大幅提升至95%以及租金及管理费收入增加所致。同时，在公司销售和财务费用下降以及出售国商林业股权获得0.81 亿元收益的共同影响，公司净利润同比大幅扭亏。

    　　定增改善资本结构，助力转型。2015 年公司通过定增募集资金30 亿元，10 亿用于收购皇庭文化100%股权，其余用于还债和补充流动现金，降低了公司的财务杠杆，改善负债结构。截至报告期末，公司资产负债率为37%，净负债率为13%，财务结构良好；货币资金/（短期借款+一年内到期长期负债）的比例为3.05，货币资金充足，公司偿债压力小。为公司转型提供了肥沃的资金土壤和抗风险能力。

    　　剥离林木业务，以“轻”姿态运营。2015 年公司完成了对传统林木业务的剥离，全力聚焦商业地产的运营，尤其是其核心优质项目皇庭国际购物广场，该项目总建面13.8 万方，位于深圳市CBD 中心，是深圳商业新地标。同时，为打造高端购物中心，公司与王府井管理公司共同设立合资购物中心管理公司，以不动产运营管理服务为核心进行外延式扩张，转型轻资产运营商，未来发展前景广阔。

    　　收购同心基金，眺望“不动产”的远方。报告期内，公司出资2.83 亿元完成对“深圳小额再贷央行”-同心基金17%的股权收购，同心基金旗下“e 路同行”是具有国资背景的P2P 网贷平台，公司以第一大股东身份间接获得小额再贷款业务牌照，为公司打造不动产服务提供商提供了金融平台。同时，公司还成立了皇庭并购基金等公司，构建不动产服务提供商投资平台。公司未来不动产服务提供商的发展值得期待。

    　　投资评级：预计2016、2017 年EPS 分别为0.15 和0.23 元/股，对应当前股价PE 为199 和134 倍，首次给予“买入”评级。

    　　风险提示： 转型进度滞后，商业地产出租率不达预期。