深振业A(000006)年报点评：稳健增长可期 受益国企改革

投资要点:公司公布2015 年年报显示,2015 年营收36.5亿元,同比增长56.9%。归属于母公司净利润4.2 亿元,同比减少18.0%。基本每股收益0.31 元,加权平均净资产收益率9.8%。分红预案10 股派1.18 元(含税)。

    销售和营收水平稳健,回款与偿债能力健康

    受西安泊墅和天津启春里项目影响,2015 年公司销售业绩未达预期,销售面积31 万平米、金额32 亿元,基本与上年持平。同期结转营收36.5 亿元,同比大幅增长56.9%。随着公司长沙、南宁等优势区域项目入市,重点布局的天津、西安市场热度再起,2016 年公司销售和营收继续稳健增长是大概率事件。公司2015 年毛利率34.6%,继续保持行业较高水平(前2 年分别为36.6%和33.2%);销售回款率高达93.4%(前2 年分别为97.2%和99.6%),表明公司优异的现金专项目管理能力。2015 年公司实现多元化融资,为项目投资保驾护航:发行15 亿债券,在节省财务费用0.25 亿元的同时优化债务结构;新增借款20 亿元、获取商业汇票融资额度和储备贷款额度46.5 亿元。年底公司净债务比率74%、扣除预售账款后资产负债率70%,偿债能力良好。

    开发优势促合作,投资收益迎爆发

    公司地产开发业务有专业优势,是公司顺利推进国企合作、创新低成本拿地方式的保障。公司与深圳地铁集团合作开发锦荟Park 成为开拓之举,以输出建设管理和8.7 亿元为对标获得22.7 万平米住宅、商务公寓和配套物业70%收益权,权益可售货值达44 亿元。2015 年项目销售7.2 万平米,权益销售额14.1 亿元,尚未计入投资收益。随着项目未来2 年集中竣工,公司投资收益将带动利润爆发增长。

    地方商业类国企改革春风拂面

    公司在2016 年工作中明确提出三大措施响应国企改革:整合存量土地资源、开展商品房和保障房建设、强化与市属国企合作;建立国有控股、多家国有战略投资者分散持股、核心管理层持股的治理结构;实行管理层和骨干持股的长效激励机制。我们认为,公司是深圳国资委直属的核心地产开发上市平台,主业运营能力强、市场化程度高,且深圳国资委控股适中(21.9%),是优先受益地方商业类国企改革的地区热点标的。公司发展有望受到深圳充分支持,如直接受益深圳十三五期间40 万套保障房建设规划、市属企业地产开发业务合作整合等。

    维持“强烈推荐”评级

    预计公司2016-2018 年EPS 分别为0.52、0.63、0.65,对应PE 分别为16X、13X、12X。公司销售与营收水平稳健,回款、盈利和偿债能力健康;正积极探索多元化低成本的筹资和拿地渠道,未来业绩可期。今后2 年随着和深圳地铁合作的锦荟Park 项目集中销售结转,投资收益将迎来爆发。作为深圳商业类国企改革热点标的,公司开展市属国企合作、股权激励等举措将获地方政府支持。维持公司“强烈推荐”评级。

    风险提示:

    项目销售低于预期。