中华企业(600675)年报点评：加快去化 向城市更新平台综合服务商转型

　　事件。 公司公布 2015 年年报。报告期内，公司实现营业收入 46.5 亿元，同比增加 5.42％；归属于上市公司股东的净利润-24.9 亿元；实现基本每股收益-1.33 元。

    　　2015 年， 公司营收略增加 5.4％， 受部分项目计提存货跌价准备的影响，报告期内公司净利润亏损。 报告期内，公司以推进销售去化和资金回笼为第一要务。 2015 年，公司共签订合同金额约 80 亿元，实现资金回笼约 91 亿元（不包含股权出让）。

    　　报告期内，公司进一步明确战略定位，逐步从房地产开发商向城市更新平台综合服务商转型，从开发住宅类产品向提供居住类产品转型，从个性化开发向产品标准化和生产工业化转型，从单一小区开发向一二级联动、项目代建和资产运营等多元开发转型。其次，公司将推行“ 中心+事业部” 制。在部分项目试点的基础上，逐步形成可复制、可推广的项目保证金和投资风险保证金制度。公司将通过提升产品功能和抢占社区服务入口，形成以开发建设为业务切入点、以增值服务为利润增长点的经营模式。 2016 年，公司将着力增强区域化特别是上海地区投资的集中度，构建项目库。报告期内， 2015 年公司完成开工面积极3.72 万平，完成竣工面积极31.98 万平。 2016 年公司主要开发项目 13 个，预计在建面积极120.24 万平，其中预计新开工面积极18.08 万平，预计竣工面积极93.29 万平。 2015 年以来，公司积极清理旗下控股公司资产，有望实现投资收益 2.3 亿元。 2015 年 12 月，公司拟出资 4 亿元合作设立诚鼎产业基金，参与创投业务。 2016 年 3 月，公司拟以不低于 8725 万元价格转让古北国际广场商业物业。

    　　投资建议： 向平台综合服务商转型，维持“ 增持” 评级。 作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企， 目前， 公司正从房地产开发商向城市更新平台综合服务商转型， 通过联合拿地、合作开发等方式积极增加特别是上海的土地储备。 同时， 公司正推行“ 中心+事业部” 制，在部分项目试点的基础上，推广项目保证金和投资风险保证金制度。目前， 公司拥有商品房项目权益建面 392 万平，可满足三年以上开发需要。 公司利用自贸区区位优势， 参股 60%设立融欧股权投资公司，开展多元投资。我们预计公司 2016、 2017 年 EPS分别是 0.10 和 0.26 元，对应 RNAV 是 7.82 元。 3 月 18 日公司停牌价 5.84元，对应 2016、 2017 年 PE 分别为 58.4 倍和 22.5 倍。考虑到公司项目去化加快，正在向城市更新平台综合服务商转型，推动公司激励机制， 我们以公司 RNAV， 即 7.82 元作为公司未来六个月的目标价，维持公司“ 增持” 评级。

    　　风险提示： 行业面临加息和政策调控两大风险。