万通地产(600246)深度报告：嘉华控股定增入股 新大股东带来业务新空间

投资要点:

    万通地产情况介绍。公司目前权益口径项目储备建筑面积在247.78 万平,已竣工在运营自持物业面积7.35 万平。我们预计以上项目按照2015 年销售均价对应总货值在224 亿。按照权益货值口径,项目在北京(香河项目划分至北京)、天津、杭州、上海和成都占比分别为52%、19%、20%、8%和1%。

    嘉华控股定增入股,企业大股东发生改变。

    1)嘉华控股正式成为公司第一大股东。公司已公告拟按照每股4.30 元价格,非公开发行的股票数量合计不超过83720.93 万股,累计募资不超过36 亿股。本次非公开发行股票前,万通地产的控股股东为万通控股。嘉华控股虽然是上市公司控股股东万通控股的第三大股东,但并未直接持有万通地产权益。本次收购完成后,嘉华控股将持有万通地产73255.81 万股股份,占发行后总股本比例为35.66%,将成为上市公司的控股股东,王忆会先生将成为上市公司的实际控制人。

    2)嘉华控股业务情况。目前嘉华控股业务领域主要包括房地产开发、医疗健康、体育产业、节能环保、现代农业、通讯技术、会展服务、矿业投资等八大业务板块。

    新股东对万通地产未来定位清晰。根据《万通地产收购报告书摘要》,嘉华控股已经表示将结合前期探索取得的经验,大力帮助上市公司实现房地产业务向第三产业发展的转型升级。考虑新大股东已经明确表示,企业未来将围绕房地产与高科技和服务相结合的方向在新能源、新材料、节能环保、医疗健康、体育和会展等领域展开了深入的研究或布局,我们认为未来万通地产业务转型升级属大概率事件。

    投资建议:给予 “增持”评级。我们预计企业2015、2016 和2017 年营业收入在17.65 亿、23.38 亿和31.36 亿,对应EPS 在-0.46、0.28 和0.36 元。公司RNAV 在6.79 元。考虑嘉华控股在文化产业方向已拥有成熟资产,未来万通地产在文化产业发展方向上具备优势。截至2016 年2 月17 日,公司收盘价6.35 元每股,对应2016、2017 年PE 在22.68X 和17.64XPE。A 股地产公司转型文体产业后2016、2017 年平均估值水平在46X 和31XPE。考虑目前公司并没有明确转型,我们认为万通地产估值水平应该在以上转型文化类地产公司平均基础上给予企业30%折扣(16 年对应32XPE),对应股价9.01 元,给予 “增持”评级。

    风险提示。重组暂时未完成;企业2015 年业绩亏损。