上实发展(600748)点评:定增核准拉开国企改革及城市运营升级序幕

类别:公司 机构:中国中投证券有限责任公司 研究员:李少明/王修宝 日期:2015-12-23

公司公告,非公开 发行股票获得中国证监会核准批文。我们在此前深度和跟踪报告中认为定增将开启集团资源整合,而增发纳入的资源和转型业务将提升公司盈利、打开估值空间。至22 日收盘股价上涨38%,分短中长期看好公司的发展,继续“强烈推荐”。

    投资要点:

    48 亿元定增即将完成,开启集团优质资源整合,推动国企改革又升级了主业,为打造智慧城市,多元化发展踏出了坚实的第一步,为未来发展注入新的思维和战略布局。公司拟非公开发股募集资金48 亿元,其中34 亿元用于拓展上投控股100%股权,纳入6 个地产项目和一个地产服务公司,从此基本上解决了不“上海上实”的同业竞争问题。中期,公司不“上实城开00563.HK”的同业竞争问题也将得到彻底的解决(其未售货值是公司增发前后未售货值近3-4 倍)。更长进的发展,可望得到集团长期在崇明岛培育的、发展潜力前景俱佳的养老医疗教育和现代化农业等的优质资源的支持,而公司从城市开发转向智慧城市运营也将步入收获期。无论从短中长期来看,公司的发展都值得期待。

    介入东滩长者社区开发,养老大有可为。2014 年初公司公告不上海实业东滩投资开发(集团)有限公司共同出资成立上实养老产业平台公司,公司股权占比38%,该公司分别于14 年8 月、12 月和15 年10 月获得崇明东滩3 地块,合计占地面积23.8 万方、规划建面近34 万方,打造生态养老社区及配套。15 年重阳节,东滩长者社区第一个市场化、经营性养老项目——“上实瑞慈花园”正式推向市场。一期项目由美国施坦伯格设计公司规划,包括“持续照护退休社区(CCRC)”和“活力长者(AA)社区”两个组成部分,总面积约28 万方,可为1800 余名不同身体状况的老人提供与业化养老服务。上海是我国老龄化率最高、预期寿命最长的城市,这种养老方式有很大的需求,崇明岛优越的自然环境和市场首发为公司该项目提供了独一无二的竞争优势。上市集团东滩土地面积达86 平方公里,规划的生态新城还有很大可开发空间,待探索确定养老社区建设及盈利模式,在政店土地规划允许的范围下,后续将陆续推出新的项目,最终可形成同时居住上万人的与业养老社区,市场空间极为可观。

    WE+打造联合办公创业生态圈,引领众创空间。12 月8 日,上实集团联合柯罗尼资本丼办了WE+旗舰庖揭幕仪式及“众创未来、沪动全球——2015 上海创新锋锐论坛”,上海市科委、上实集团领导及多位业内创投大佬出席。We+不仅提供颠覆传统办公楼出租模式的、具有创业生态的办公空间,更重要的是为创业者提供服务和资源的对接:通过合作伙伱为创业团队和中小企业提供包括财务、人力资源、云数据、法徇等服务,并有机会通过这个平台获取创投界资金、人脉等扶持。从2015年6 月份到12 月,We+在北京、上海、杭州已建立了7 个空间,1.3 万平方米,1600 个工位;今后的三年将继续在全国打造超过50 个办公空间、超过10 万人的线上平台。作为当前业内唯一“国资”背景,在集团及外部资源的强力支持下,有望快速通过内生及外延形成规模,做到业内第一。

    在国企改革的大背景下,随集团承诺的在17 年前完全解决同业竞争问题的期限将至,本次定增开启集团资源整合的第一步。公司自身也在坚守主业的同时适度多元,培育创新产业轻资产化,都将为公司盈利和估值带来更多更好的空间。当前公司资产合理估值为14.5 元=房地产项目RNAV10.86+龙创节能1.94+帷迦1.66。当前股价下有估值保底,上有传统开发业务向智慧城市运营轻资产模式转型及集团持续优质资源整合带来高增长空间, 6 个月目标价18 元,维持“强烈推荐”,15-17年EPS0.45、0.57、0.66 元(摊薄前),对应当前股价PE33、26、22 倍。

    风险提示:集团资源整合不及预期;创新业务回报周期长;宏观经济形势不及预期。