中洲控股(000042)深度报告:坐拥稀缺资源 回首还看中洲

类别:公司 机构:方正证券股份有限公司 研究员:郭磊 日期:2015-11-12

老国企变身民企新贵,深长城进入中洲时代

    中洲控股前身是长城控股公司,前系深圳国资委旗下从事房地产开发业务的上市公司,2011 年中洲系首次进入公司前十大股东,持股2.18%,随后通过收购国资委股权和二级市场增持等方式成为公司控股股东。目前,公司新一轮非公开发行通过证监会审核,完成后控股股东的持股比例将达到47.82%,股东做大做强公司的意愿得到凸显,民企经营的高效率将加快公司周转速度,快速提升公司规模,目前公司计划年复合销售增长率达到50%,15 年中洲金融中心项目实现19 亿元的销售额,已在上半年进行结算,全年净利润大幅增长可期,伴随着未来两年大量高毛利率项目进入结算,公司营业收入和净利润水平将有大幅增长,将大概率完成年复合销售增长率50%的目标。

    公司业绩将迎拐点,未来高速成长可期

    目前公司以“高周转、扩规模”作为发展模式,并计划进一步提高开发和销售速度,主要核心业务为住宅地产开发,公司近年来营业收入大幅增长,截止15 年上半年,公司营业收入和净利润同比分别增长73%和49%,业绩拐点明显。在营收大幅增长的同时,公司激励机制得到不断地完善,公司于15 年9 月发行限制性股票数量9,308,900 股,股票发行后公司高管的利益和公司的利益将更趋于一致,公司未来快速发展壮大的意愿将更强,同时动作也将更趋于积极。

    专注重点区域深耕,以多盘联动为战略布局

    公司以GDP 增速和人口净流入水平均居前的广东省为核心着重进行项目布局,截至2015 年上半年位于广东省未结权益建面达到204.61 万平,占全部未结权益建面的65%,且公司项目主要位于深圳和惠州两地,位于深圳的项目达到了329.45 亿可售货值,其中黄金台项目的毛利率高达81%,随着未来积极推进并进入结算,将大幅拉升公司业绩。公司目前在深耕区域的同时,同样注重均衡布局,较早进入去化速度和库存状况均较好的一、二线城市,公司目前广东省外的项目主要分布在上海、成都、大连三地,同时公司于2014 年8 月发布公告宣布成立香港全资控股子公司并于今年10 月收购坚利集团持有的Ever Reality Limited 100%的股权,获得位于香港的两处地产开发项目,公司向外扩张的步伐明显提速。

    盈利预测与估值

    预计2015-2017 年公司EPS 分别为1.00 元,1.42 元,1.75 元。公司当前股价对应2015-2017 年预测PE 分别为20X,14X 和11X。我们认为,随着公司经营步伐的提速,未来高毛利率项目的结算和公司股东资源的整合将使公司具有十分广阔的成长空间,给予公司“强烈推荐”评级。

    风险提示

    公司销售低于预期,拿地速度低于预期